自用住宅增值稅節稅秘笈!好康報哩災!

自用住宅增值稅-大揚代書事務所

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自用住宅增值稅是什麼?

增值稅指土地增值稅,是在土地所有權發生移轉時應繳納的稅金,而在買賣案件上,一般用地與自用住宅用地稅率不同:

一般用地

土地增值稅計算方式為:土地漲價總數額x稅率-(累進差額)
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值x台灣地區消費者物價總指數/100-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)

稅率分20%、30%、40%三級,土地漲價幅度越高,稅率就越高。

自用住宅用地

自用住宅用地有固定的優惠稅率10%,應納稅額就是:土地漲價總數額x10%,能讓民眾節省不少稅金,不過若想利用這個優惠,必須符合一定的條件。

自用住宅增值稅率課徵的適用要件?

自用住宅增值稅率的適用要件列於土地稅法第34條,法條第1~4項為「一生一次」的規定,第5項為「一生一屋」的規定,下面用比較簡單的方式向您說明這兩者的適用條件:

(一)一生一次自用住宅用地稅率

  1. 出售前1年內未曾供營業或出租使用。
  2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
  3. 出售時土地所有權人或其配偶、直系親屬已於該房屋辦竣戶籍登記。
  4. 都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪),非都市土地面積未超過7公畝(約211.75坪)。超過部分依土地稅法第33條規定之稅率徵收。
  5. 一人一生享用1次為限。
  6. 若自用住宅建築完成未滿1年,房屋評定現值須達所占基地公告現值的10%。

土地所有權人申報出售自用住宅用地時,可自行選擇優先適用自用住宅用地順序,面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止;如果土地所有權人未選擇,地方稅稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式,依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。

(二)一生一屋自用住宅用地稅率

已經適用過一生一次自用住宅用地稅率後,再次出售房地時,若符合下列條件,就能享用一生一屋的優惠稅率:
  1. 都市土地面積未超過1.5公畝(約45.375坪),非都市土地面積未超過3.5公畝(約105.875坪)。
  2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋(包括未辦保存登記及信託移轉之房屋)。
  3. 出售前持有該土地6年以上。
  4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
  5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
  6. 出售前5年內,無供營業使用或出租。

一生一屋自用住宅用地稅率並沒有使用次數限制,只要符合規定,就可以申請喔!

自用住宅增值稅率如何申請?

檢附文件

申請期限

  • 一般買賣案件於申報土地移轉現值時申請。
  • 土地現值申報書未註明申請者,可於繳納期間屆滿前,向土地所在地之地方稅稽徵機關補申請。
  • 單獨申報(如經法院和解、調解或判決)或無須申報(如經法院拍賣)土地移轉現值案件,該土地移轉如符合自用住宅用地要件者,應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內提出申請。

申辦流程

自用住宅增值稅申辦流程 - 大揚代書事務所

贈與土地可適用自用住宅土地增值稅率嗎?

自用住宅優惠稅率僅適用於「買賣案件」,贈與移轉並非出售,不適用這項規定喔!而配偶和二親等之間的土地買賣,若因遺產及贈與稅法第5條規定,未能提出支付價款證明,經稽徵機關核定以贈與論,課徵贈與稅者,若符合自用住宅用地要件,還是可以適用優惠稅率。

有哪些節稅技巧?

  • 若名下有多件自用住宅,可善用多戶一起使用一生一次的自用住宅優惠,合計面積不超過規定時,就同時申報、出售。
  • 若自己已經使用過一生一次稅率優惠,可將名下房地贈與配偶再出售,這樣就可再多使用一次優惠稅率,且夫妻之間贈與不課徵土地增值稅與贈與稅。
  • 若為換屋,可利用自用住宅重購退稅

其他相關節稅規定

其他相關節稅規定自用住宅用地申請
同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「 1 次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅(財政部 72.11.16 台財稅 38135 號)同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地 3 公畝或非都市土地面積 7 公畝,可視為「 1 次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。
住宅從事家庭副業,或兼供家庭洋裁使用土地,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅(財政部 70.12.23.台財稅第 40665 號、69.2.29.台財稅第 31741 號)所謂作營業使用,並不包括免辦營利事業登記的家庭副業,例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須辦理營利事業登記家庭副業使用之土地,仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
一生一次可適用房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅(財政部 72.8.17.台財稅第 35797 號)土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅(財政部 68.11.2.台財稅第 37663 號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅( 財政部 89.3.14 台財稅第 0890450770 號)同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
財政部99年4月6日台財稅字第09904507190號令土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起 1 年內,出售原有自用住宅用地者,亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。
財政部100年8月15日台財稅字第10000185310號令土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地,嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者,如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年,其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿 1 年者,仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。

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