不動產抵押貸款是什麼？一篇告訴你貸款種類、申請方法
名下有不動產，且需要較大額度的資金嗎？那麼不動產抵押貸款絕對是你的最佳選擇，第一次辦理不動產抵押貸款該注意哪些細節呢？本文將介紹何謂不動產抵押貸款以及不動產抵押的相關知識。
內容目錄
不動產抵押權是什麼？
當你和銀行或民間貸款辦理跟不動產相關的貸款時，為了保障貸方的權益，都會辦理不動產抵押設定，確保貸款期間貸款人不會轉賣房屋。
同一個不動產可以設定數個抵押權，如第一順位抵押權、第二順位抵押權等，當貸款人無法償還而導致不動產法拍時，第一順位抵押權就會優先受償。
不動產抵押貸款是什麼？
不動產抵押貸款指的是貸款人拿名下的房子，向銀行或民間代書申請房屋借款，和一般為了買房而申請的購屋貸款不同。
- 不動產抵押貸款：審核方面比較著重在房屋本身的價值，但還是會看貸款人本身的條件。可再細分成房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋二胎、土地抵押貸款，等多種和不動產相關的借貸方式。
- 購屋貸款：審核方面會較著重在購買房屋者的條件上，除了各大銀行的方案以外，也可申請青年首購貸款。
不動產抵押貸款優點
- 貸款利率低：由於有房屋或土地作為擔保品，可降低貸款機構的風險，因此利率會較低。
- 貸款成數高：和信貸相比，不動產抵押貸款有高價值的房地做擔保，可貸成數更高，適合有大筆資金需求的人申貸。
- 貸款年限彈性：有隨借隨還的理財型房貸（最長7年），也有一般房屋抵押貸款的方案（最長30年）可以選擇。
- 變現成本較低：如果有急用的大筆資金需求，買賣房屋和申請貸款相比，辦理時間會拉長很多，之後也沒辦法享有房屋增值的好處，因此更推薦申請抵押貸款。
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不動產抵押貸款的管道有哪些？
不動產抵押貸款有2種管道：
銀行抵押貸款
銀行管道不容易辦理，信用條件良好、繳款紀錄正常、有財力或薪轉證明者較容易申請。利息較低、額度也較低，但得綁約1～3年，提前還款須付違約金，作業時間需7～15個工作天，適合長期周轉。
民間抵押貸款
民間管道則會承辦銀行不願受理或是申請失敗的案件，雖然利率較高，但額度也較高，且可依客戶狀況規劃還款年限。申請條件寬鬆，不看信用與財力狀況，備齊資料最快1~3天即可撥款，適合短期周轉。
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| 比較項目 | 銀行抵押貸款 | 民間抵押貸款 |
|---|---|---|
| 貸款條件 |
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| 貸款利息 | 年利率約2.56%起 | 最低月利率1%（特殊條件者可更低） |
| 貸款額度 | 約4～7成 | 最高鑑價金額9成 |
| 貸款年限 | 7~30年 | 依客人狀況客製規劃 |
| 作業時間 | 7～15個工作天 | 最快1~3天 |
不動產抵押貸款申請文件
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 土地及建物所有權狀
- 印鑑章、印鑑證明
- 收入或在職證明（民間為加分條件）
- 房貸近1年繳款明細（沒有就無需提供）
- 撥款存摺封面影本
- 其他貸款機構所需文件
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不動產抵押貸款流程有哪些？
- 提出申請：準備以上文件向貸款機構提出申請。
- 審核條件：貸款機構根據提供文件，審核申貸人條件、並進行房屋抵押貸款試算，規劃方案後回報給申貸人。
- 對保簽約：申貸人對方案沒問題的話，雙方就會對保進行合約說明並簽約。
- 抵押設定：撥款前須至地政事務所辦理抵押權設定，確保貸款期間貸款人不會轉賣抵押房屋。
- 完成撥款：完成抵押設定後，貸款機構就會撥款給申貸人。
抵押權種類的比較
介紹完不動產抵押貸款後，最後補充抵押權種類的相關資訊，抵押權可分為一般抵押權和最高限額抵押權2種：
- 一般抵押權
- 只擔保設定時合約規定的債權。
- 舉例：貸款人向貸款機構借款用名下土地申請抵押貸款50萬，一般抵押權就擔保這50萬，以及利息、遲繳利息、違約金、設定費用。
- 最高限額抵押權
- 可擔保「一定額度」的債權。
- 舉例：雙方登記最高限額為500萬，貸款人先借了300萬，在約定期限內還可以依實際需求再向貸款機構借最多200萬。
不動產抵押貸款常見問題
如果是單指跟房屋相關的抵押貸款，還可分為下面這4種：
- 一般房屋借款：用名下目前無任何貸款的房屋借貸，又可稱為原屋融資。
- 房屋轉增貸：將原本的房貸轉移到新房貸機構，以降低利率、提高額度。
- 理財型房貸：已償還給銀行的房貸本金，可以變成再借款的循環額度。
- 房屋二胎：用已貸款過的房屋，再向另一家銀行或民間辦理第2次貸款。
只要可以達到足夠金額的擔保就不用再提供保證人，但如果擔心較難過件，也可主動提供保證人。
可能會受房屋、土地之市值、坐落區段、坪數、現況及借款人財力與信用條件等影響，符合以上要求越多者，可貸額度就會越高。
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