包租代管總整理！費用、優惠、優缺點一次了解
政府近年大力推動包租代管制度，希望提升租屋市場的穩定度與保障。本文將針對社會住宅包租代管深入介紹與討論，不論是租屋族或房東，都應該多了解自身權益，跟著我們往下看吧！
內容目錄
包租代管是什麼？
包租代管是指房東將房屋委託給合法的租賃住宅服務業者，由業者協助代為出租與管理，可細分為「包租」和「代管」2個部分：
- 包租：指包租業者向房東承租房屋後，再轉租給房客。換句話說，包租業者擔任的是「二房東」的角色。
- 代管：指房東和房客簽訂租賃契約後，再由代管業者代替房東管理房屋，但不負出租責任。也就是說，代管業者僅擔任「房屋代理人」的角色。
了解包租和代管的意思後，以下快速比較2者的差別：
| 比較項目 | 包租 | 代管 |
|---|---|---|
| 合約關係 | 房東與業者簽訂租賃契約，業者再轉租給房客 | 房東與房客簽訂租賃契約，業者僅協助管理 |
| 收租方式 | 業者支付固定租金給房東 | 房客繳租金給業者，由業者轉交給房東 |
| 出租責任 | 由業者承擔空屋期風險 | 房東自行承擔空屋期風險 |
| 適合對象 | 想穩定收租、怕管理麻煩的房東 | 想節省管理時間、可負擔空租期風險的房東 |
社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是將包租代管制度結合社會住宅政策，由政府提供獎勵和補助，鼓勵房東將房屋委託給加入社會住宅包租代管計畫的租賃住宅業者，再由業者協助出租及管理房屋。
為了滿足更多民眾的居住需求，國家住宅及都市更新中心於2025年10月1日起啟動社會住宅包租代管第五期計畫，計畫內容如下：
- 擴大服務範圍：服務範圍擴大到全台19個縣市。
- 弱勢關懷獎勵制度：增加「弱勢關懷獎勵金」，並鼓勵業者與民間團體、社政單位合作教育訓練。
- 強化弱勢租屋協助：房東修繕費補助和業者服務費會根據案件類型與房客身分計算。另外，房客租期延長，一次最長可簽訂3年租期。
- 換居專案加碼補助：針對長者、身障者，提供搬遷費、租金差額補助費；針對業者，則提供開發費、每月包租代管費加碼等。
- 育兒安全設施補助：針對符合新婚家庭或育有未成年子女的家庭身分資格者，提供每年最高6,000元的修繕補助。
《 延伸閱讀 》社會住宅又是什麼？以台中社會住宅為例來說明！
包租代管費用怎麼算？
一般包租代管費用
- 包租：由於業者負責承租房屋，房東須付約1～3成的租金作為管理費用，因此只能收到約7～9成的租金。
- 代管：因業者不負責承租房屋，房東只要付約1成的租金作為管理費用，因此可收到9成左右的租金。
社會住宅包租代管費用
依據內政部申請包租代管資格，可分為包租和代管2種方案：
- 房東收租：
| 比較項目 | 包租方案 | 代管方案 |
|---|---|---|
| 房東收租 | 約市場租金8折，由業者每月支付給房東 | 約市場租金9折，由業者每月代收後轉交給房東 |
- 房客租金：
| 房客身分 | 包租方案 | 代管方案 |
|---|---|---|
| 一般戶 | 以市場租金8折支付業者，可另申請租金補貼 | 以市場租金9折支付業者，可另申請租金補貼 |
| 弱勢戶 | 以市場租金8折支付業者，可另申請租金補貼 | 以市場租金9折支付業者，可另申請租金補貼 |
| 換居戶 | 以市場租金8折支付業者，無租金補助 | 以市場租金9折支付業者，無租金補助 |
《 延伸閱讀 》租金補貼如何申請？申請資格、金額、方式懶人包！
社會住宅包租代管有什麼優惠？
政府為了鼓勵房東和房客參與社會住宅包租代管的租賃方案，提供「3種稅賦減免、3項費用補助、3年免服務費」的優惠措施：
給房東的優惠
- 綜合所得稅減免：
每房每月租金收入在15,000元以下，可免繳納綜合所得稅，若租金超過15,000元的部分，房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。 - 房屋稅、地價稅減免：
屬於地方稅，中央授權各地方市政府制定，可適當減免，相關賦稅優惠可向各縣市政府查詢。 - 住宅修繕費用補助：
提供住宅每屋每年10,000元的修繕補助，每屋以門牌認定，每年以實際修繕金額核計，最長補助3年。
※貼心提醒：若承租給弱勢戶，每屋每年最高享有15,000元的住宅修繕費用補助。
- 居家安全險費用補助：
提供每屋每年最高3,500元的補助，可用於支付住宅火災、地震基本保險等居家安全保險費。 - 專業管理免服務費：
包租和代管方案皆有業者專業管理，只要包租租約簽訂3年、代管租約簽訂1年即可續約，房東免繳服務費。
給房客的優惠
- 租金差額補助：
不論房東參加的是包租或代管方案，房客可用市場租金8折或9折的金額租屋，由政府補助租金差額，且符合一定資格者還可申請租金補貼，以「雙補助」減輕房客經濟負擔。
- 公證費用補助：
包租業者與房客簽訂轉租契約時須辦理公證，並可申請補助公證費，補助費用會依地區和租期而不同。
以租期1年為例，雙北每件每次補助最高4,500元，其他縣市每件每次補助最高3,000元。
社會住宅包租代管有什麼優缺點？
以下分析包租代管的優缺點，可檢視政府方案內容是否符合自身需求：
包租代管優點
- 租約具公證效力：包租業者和房客簽約時可辦理公證，若不幸遇到有違約行為的賴皮房客，可以帶著公證合約去報案。
- 每月能固定收租：若房東選擇包租方案，即使房屋沒有租出去，包租業者還是要支付租金給房東。
- 每年有抵稅額度：租金收入所得可折抵綜合所得稅，降低房東的稅賦負擔。
- 每年有補貼費用：政府每年會補貼修繕、居家安全險費用，以及租金和公證費補助，降低房東和房客的負擔。
- 租金比市價低廉：不論選擇租申請包租或代管方案的房屋，租金都比市價略低一點，減少房客的經濟負擔。
- 房東管理麻煩少：所有管理、修繕維護、排解糾紛等問題，都會由業者妥善處理，房東不須親自管理房屋和面對房客，省時又少麻煩。
包租代管缺點
- 有固定簽約期限：包租業者會和房東簽訂至少1年、最長3年的租約，因此包租代管方案不適合短期出租者。
- 房東無法挑房客：若房東選擇包租方案，會由業者挑選房客；若房東選擇代管方案，房東才可自行篩選房客。
- 代管會有空置期：由於代管業者僅代為管理該住宅，無法保證租金收入，因此會有空屋期無法收租的風險，須由房東自行承擔。
房客欠租時，包租代管業者會如何處理？
包租代管常見問題
可以。房東若在租賃期間中途想將該房屋出售，須依民法第425條及租約規範辦理。
根據租賃住宅市場發展及管理條例第13條，若刊登租賃住宅廣告的業者，明知或可得知住宅面積、屋齡、樓層與事實不符合，須連帶賠償責任。
而若租賃服務業者刊登不實廣告，或拒絕主管機關檢查，政府可依租賃住宅市場發展及管理條例第37條處1～5萬元罰鍰，限期未改正者可按次處罰。
結語
包租代管制度能協助房東輕鬆出租、穩定收租，也讓房客以合理價格找到合適住所，但並非所有人都適用。若你有閒置房屋想出租，或有租屋需求，建議先評估是否符合條件，並尋求合法租賃業者諮詢喔！
大揚代書24H免費諮詢
我們提供事前的免費貸款諮詢，不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用，我們保證不過件就不收費！
