銀行二順位房貸沒那麼難!要找對方法和管道

銀行二順位房貸沒那麼難!要找對方法和管道 - 大揚代書事務所

當我們手頭不寬裕,或是急需一筆資金來周轉時,向銀行申請二順位房貸會是救急不救窮的好辦法,然而不是所有銀行都能受理二順位房貸,且銀行的條件限制較多且嚴格,不是那麼容易過件。以下將為您介紹銀行二順位房貸相關事項,以及當銀行貸不過時有什麼解決方法。

內容目錄

銀行二順位房貸是什麼?

二順位房貸又稱為「房屋二胎」、「二胎房貸」,意思是指貸款人將名下持有的房地產設定抵押給銀行後,若尚有資金周轉或其他用途,再針對其殘餘價值,把已經抵押過一次的房地產向銀行進行抵押借款,該房地產貸款抵押設定出現的第二順位債權人,即為二胎。
換句話說,二順位房貸就是貸款人利用名下自有的房屋殘值向銀行再次抵押借貸、取得資金,若貸款人急需用錢、想做房屋裝潢或修繕、大筆資金運用,都可以考慮二順位房貸方案。由於受理貸款申請的銀行會成為第二順位債權人,所要承擔的風險極高,因此利率會比原購屋貸款高出一些。

銀行二順位房貸內容有哪些?

如果您曾在網路上搜尋過二順位房貸的相關資訊,就會出現「二順位房貸ptt」等關鍵字,也會發現許多網友對於向銀行申請二順位房貸有諸多困擾,究竟銀行二順位房貸方案內容包含什麼呢?以下是我們的整理:

貸款項目貸款內容
貸款條件✔年滿20~70歲之國民,不限任何職業
✔房屋估價後扣除房貸餘額後仍有殘值
貸款額度最高500萬(通常是300萬左右)
貸款成數最高通常是房價的7~9成,扣除房貸餘額約等於可貸金額
貸款利率2.21~18%之間,須視各家銀行之規定
還款方式本息攤還
貸款年限1~20年(一般是7年左右)
寬限期沒有寬限期
檢附文件●身分證與第二證件
●土地與建物權狀
●目前房貸餘額(1年內繳款明細)
●財力證明(薪轉存摺近6個月的往來明細)
印鑑證明
戶籍謄本
●銀行存摺封面影本(僅供撥款用)

其中,貸款額度、成數與利率皆依貸款人個人條件而定,且銀行保留二順位房貸最終核貸准駁之權利。

銀行二順位房貸有哪些風險?

承上所述,可知二順位房貸內容與一般房屋貸款有所不同,也因此有以下的二胎房貸風險:

貸款利息較高

由於二順位貸款其房屋的預期殘值較低,但銀行所需承受的風險較高,因此二房貸的利息會比一般房貸(一胎房貸)、房屋增貸、房屋轉貸來得高。

貸款金額較少

相較於一般房貸,二順位房貸的可貸金額較低,雖然也有銀行最高可提供500萬元的貸款金額,但多數都落在300萬左右。

還款時間較短

一般房貸的還款年限大約是20~30年,而二順位貸款的還款時間較短,雖然有少數銀行願意提供高達20年的還款期限,然而多半都是15年,有的甚至僅7年,且不論哪家銀行皆無寬限期。

申辦銀行二順位房貸須具備什麼條件?

若打算申辦銀行二順位房貸者,必須具備以下條件才符合申請資格:
  • 年滿20~70歲之國民,不限任何職業
  • 名下有不動產,且可提供銀行再次設定抵押權
  • 原房貸繳滿1年,且近1年無民間二胎或信託紀錄
  • 房屋估價後扣除房貸餘額後仍有殘值
  • 銀行往來信用正常者
  • 有正當職業與穩定收入,且具備財力條件

申辦銀行二順位房貸須準備什麼文件?

符合申請資格後,尚須準備以下文件:
  • 身分證與第二證件
  • 土地與建物權狀
  • 目前房貸餘額(1年內繳款明細)
  • 財力證明(薪轉存摺近6個月的往來明細)
  • 印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 銀行存摺封面影本(僅供撥款用)

如何申辦銀行二順位房貸?

若您預計向銀行申請二順位房貸,以下是我們為您整理的貸款流程:
土地貸款流程圖 - 大揚代書事務所
  1. 提出申請:填寫貸款申請書,並依據貸款人的財務規劃與需求,選擇適合的貸款方案。
  2. 進行估價:銀行會依據房屋坪數、屋齡、坐落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價,並可為貸款人進行房貸二胎試算。
  3. 送件審核:銀行會依據貸款人基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件准駁與否及貸放條件。
  4. 核准對保:審核結束後,銀行會向貸款人告知其審核報告結果,若申貸人對於額度與利率皆滿意,便可進行對保和簽約;若不滿意,則必須再與行員商討。
  5. 抵押設定:對保簽約完成至撥款前,還須辦理抵押權設定(可委託代書辦理),抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,相關地政機關設定費及規費須由貸款人負擔。
  6. 確認撥款:上述程序完成後,銀行就會核發貸款金額至貸款人指定的帳戶內。

銀行二順位房貸Q&A

銀行二順位房貸的貸款流程大約需要7~15個工作天來辦理手續,如果您有緊急的資金需求,或銀行貸款貸不過時,建議您申辦民間二胎房貸比較快。

由於銀行受金管會監督,授信審核較嚴格,也必須控管借貸風險,因此對於放款比較謹慎小心,所考量的層面如貸款人的信用條件是否良好、收入是否有薪資轉帳證明、信用卡往來紀錄是否正常、是否能提供保證人或擔保品等。在此提供您5個小技巧協助您提高銀行二順位房貸成數:

  1. 任職於優質單位
  2. 提高財力證明
  3. 提供保證人或擔保品
  4. 與貸款銀行密切往來
  5. 找代辦公司幫忙媒合

申請過二胎房貸賣房時其影響很有限,也不會與銷售房屋的內容、售價產生明顯關係,原因如下:

  1. 設定抵押的原因有很多,例如生意上的往來需要設定最高限額抵押權、父母擔心未成年子女未經同意就出售或贈與房屋……等,因此不能以此作為判斷影響房屋銷售的理由。
  2. 通常二順位房貸的合約會載明債務清償後將進行塗銷不動產上所設定之抵押,與銷售房屋沒有影響。
  3. 大部分購屋的民眾並不會逐一調閱謄本他項權利部去研究是否有二順位房貸的借貸事宜,並不會直接影響房價。

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