買賣不破租賃是什麼?教你如何保障租屋權益!

買賣不破租賃是什麼?教你如何保障租屋權益!-大揚代書

在外租屋時,若遇到原屋主賣房,不少租客都會被要求搬離租屋處,但只要符合民法買賣不破租賃原則,租客都還是可以繼續住在屋內的喔!買賣不破租賃意思為何?趕快花3分鐘時間了解以下內容!

內容目錄

買賣不破租賃是什麼

民法§425-1:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
買賣不破租賃原則為民法中對於租賃與買賣關係的規範,所謂的不破是不打破的意思,指後成立的所有權讓與行為,不會打破先成立的租賃契約,承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。買賣不破租賃要件為以下幾點:
  • 簽約房東需為房屋本身所有權人
  • 租賃契約需在有效期限內
  • 租賃契約時間1年內者,口頭契約或書面租約皆可
  • 租賃契約時間5年內者,須書面租約
買賣不破租賃4大要點-大揚代書

舉例來說:
房客小揚向房東小明租屋,但在租約到期前,小明將房子賣給小華,基於買賣不破租賃原則,小揚可主張自己與小明訂立的租賃契約依然有效,只要小揚皆有按時繳交房租,他就可以在租約期間繼續住在屋內。

買賣不破租賃例外

但若是以下狀況,則不適用買賣不破租賃原則。
民法§425-2:前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

未經公證之不定期契約

若不定期契約未經法院公證程序,租客就不得主張買賣不破租賃。當房東賣出房子時,新屋主有權要求房客搬走,也不須繼續履行原不定期契約。

未經公證之超過5年租約

和上段一樣,超過5年的不動產租賃契約也須經過法院公證,若無公證亦不可主張買賣不破租賃。

買賣不破租賃其他補充

定期契約、不定期契約

  • 定期契約:有約定明確開始日期與結束日期。
  • 不定期契約:無約定到期日、超過1年無書面租約,或是租約已到期房客仍繼續使用等情境都會讓不定期契約成立。
民法§422:不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

買賣不破租賃換約

另外,只要符合買賣不破租賃原則,房屋所有權移轉後,新屋主並無權要求承租方解約或換約,若新屋主提出換約要求,房客可依照自由意願選擇是否換約。

結語

以上就是買賣不破租賃的介紹,大家出門在外租屋時都可以備有這些小知識,就能在不時之需保障自身權益!

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