都更條件有哪些？3大條件一次掌握！
台灣許多早期的建築設施已經老舊或不符居住標準，為此政府積極推動都市更新，但都更條件有哪些？有獎勵和補助嗎？又有哪些申請流程？快跟著大揚代書一起往下看！
內容目錄
都市更新是什麼？有哪些種類？
都更意思為在都市計畫土地範圍內，針對老舊、危險的建築物進行整建、重建或維護，以確保居住環境的安全性，並改善都市景觀、促進公共利益。
都更種類可依實施者的不同分為以下3種：
- 公辦都更：由中央政府、直轄市和縣市政府主管機關，或受委託的都更事業機構實施都市更新。
- 民辦都更：由土地及建物所有權人委託建商主導都更，事後再按協議分配金錢或房屋給建商來抵付都更費用。
- 自辦都更：土地及建物所有權人自行組織都市更新會，全程主導都更。但由於需要自行籌措資金，要整合時也較難達成共識，所以自辦都更的案例非常少。
| 實施者 | 資金來源 | |
|---|---|---|
| 公辦都更 |
|
政府 |
| 民辦都更 |
|
建商 |
| 自辦都更 | 土地及合法建物所有權人 | 所有權人們自行籌辦 |
都更條件有哪些？
建物條件
- 符合地方政府更新單元劃定標準（可到都市更新入口網查詢）。
- 位於都市計畫區內（可到全國土地使用分區資料查詢系統查詢）。
- 30年以上合法建築物的重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。
基地條件
基地面積須大於或等於1,000平方公尺；若介於500～1,000平方公尺，經由都更審議會同意後也可符合條件。
同意比例
都更需要多少人同意呢？同意比例會依都更種類和更新地區類型而有所不同，下面以民辦都更為例來說明：
| 更新地區類型 | 所有權人數同意比例 | 土地及建物同意面積 |
|---|---|---|
| 迅行劃定 | 1/2 | 1/2 |
| 優先劃定 | 3/4 | 3/4 |
| 自行劃定 | 4/5 | 4/5 |
若都更案件中的土地及建築物所有權面積已超過9/10同意，所有權人數就可以免計。
※貼心提醒：更新地區類型可在都市更新入口網查看。
都更獎勵、補助有哪些？
容積獎勵
可以享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
稅賦減免
地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等都有減免優惠。如果想了解這4種稅賦的減免優惠內容，可查閱都市更新條例第67條規定。
相關補助
| 補助機關 | 補助金額 |
|---|---|
| 內政部國土管理署 |
|
| 台北市政府 |
|
都更流程
除了政府推動的公辦都更外，若是民辦都更、自辦都更，就會有以下流程：
- 單位劃定確認建物符合地方政府更新單元劃定標準，且須初步整合土地所有權人跟住戶，可說是非常耗時的階段。
- 事業概要報送整體計畫，且根據都市更新條例第37條取得都更同意比例（所有權人、土地及建築物面積的同意比例須超過1/2）。
※貼心提醒：若已達到更新地區所對應的都更同意比例，則可直接報送事業計畫，無須報送事業概要喔！
- 事業計畫進入更具體的都更規劃細節，如主實施者、建築設計、安置計畫、財務計畫等，並確保計畫的可行性
※貼心提醒：事業計畫階段需要取得的都更同意比例更多，例如所有權人、土地及建築物面積的同意比例須達3/4或4/5。
- 權利變換計畫完成建築設計後就可提出權利變換計畫。此階段可與事業計畫同時合併報送。
- 重建計畫拆除與重建，包含申請建照、發包施工、完成交屋。
如何維護都更所有權人或住戶權益？
若想進行民辦都更，委託建商時，所有權人或住戶都要注意以下事項，才能維護自身權益：
所有權人
- 都更土地範圍：確實掌握都更土地範圍，避免建商將合約內容寫得不清楚，導致最後重建的土地面積不如預期。
- 工程不中斷原則：於合約清楚註明每項步驟的工期，避免建商拖延。
住戶
確認好後續的分配土地、建物產權形式是權利變換或協議合建，建議若是簽署協議合建契約，記得契約中「加註擇優條款」，可在權利變換和協議合建中選擇條件較優的模式。
都更和危老重建有什麼差別？
常聽到大家會將都市更新、危老重建放在一起討論，2者有什麼差別呢？以下用表格簡單比較：
| 都市更新 | 危老重建 | |
|---|---|---|
| 基地條件 | 為更新地區或符合自劃更新標準 | 結構安全評估未達乙級、屋齡大於30年且無電梯等 |
| 面積大小 | 1,000平方公尺以上 | 無限制 |
| 同意比例 | 多數決 | 100% |
| 稅賦減免 | 房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅 | 房屋稅、地價稅 |
| 申辦程序 | 須擬訂事業計畫、權利變換計畫，並經過多階段審議 | 擬訂重建計畫，經政府審查核准即可施工 |
從上表可以看到，相較於都市更新，雖然危老重建減免的稅賦較少，但申辦程序較簡便。目前危老重建申請期限到116/05/31，若有此需求，建議可和住戶們討論，達到全體同意的結果。
《 更多危老重建知識請看》 危老重建是什麼？須符合哪些要件？
都更條件常見問題
為都更分配比例的形式：
- 權利變換：由專業估價業者評估都更前後的權利價值，扣除共同負擔費用後，按各所有權人比例分配改建後的房屋、土地產權或等值的權利金。
- 協議合建：實施者和所有權人以簽訂契約的方式，約定都市更新後按比例分配改建後的房屋、土地產權
- 自辦都更：住戶自行集資。
- 民辦都更：由建商出資，並在重建後取得部分產權。
- 公辦都更：由政府出資，並與政府約定土地、建築物的比例；但若經費不足則須民眾另外籌資。
其實通常只有以下2狀況才有機會一坪換一坪：
- 自辦都更：由於全部流程都是自主進行，因此可以更全面掌握坪數。
- 少戶數公寓：由於住戶較少，因此在分配比例方面，無論是協議合建或權利變換，大家可討論、分配到的坪數都會平均一些。
結語
都更除了能讓都市重新翻修，更重要的是維護居住品質、避免公共危險、解決高齡者生活不便等問題。希望本文可以幫你解答對於都更的相關疑惑！
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