理財型房貸陷阱要小心！申請前須注意5大風險
當你臨時需要資金周轉，卻受限於名下不動產變現速度慢，此時「理財型房貸」就是一個非常合適的選擇，究竟什麼是理財型房貸？又有哪些陷阱要注意？本文將一一告訴你！
內容目錄
理財型房貸是什麼？有哪些優點？
理財型房貸又稱為「循環型房貸」，意思是將已償還給銀行的房貸本金，轉換成可供借款的循環信用額度，並再次借貸取得資金的房貸方案。
相較於一般房貸，理財型房貸具有以下優點，因此成為不少人的資金周轉工具：
- 資金可隨時動用只要備用金額度與活儲帳戶相連結，就能持存摺到銀行或持金融卡在ATM提領現金。
- 還款彈性不綁約還款方式不受綁約限制，可隨借隨還，提前償還也沒有違約金的問題。
- 可當臨時備用金理財型房貸年限多以1年為主，若信用狀況正常，通常合約期滿都能自動續約，不用重新申請。
- 動用才開始計息利息是將錢提領出來後才開始計算，如果沒有使用核貸金額，也不須負擔任何利息。
- 利率比信貸還低理財型房貸有房子作為擔保品，對銀行而言風險較低，所以利率比信貸低。
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理財型房貸和一般房貸差異
| 比較項目 | 理財型房貸 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 2.7%起 | 2.5%起 |
| 貸款額度 | 過去已償還本金 | 最高可達房屋鑑價8成 |
| 貸款年限 | 多為一年一約，可自動續約 | 20～40年 |
| 寬限期 | 依銀行規定 | 約3～5年 |
| 計息方式 | 以日計息，動用才計息 | 依約定按月攤還本息 |
| 還款限制 | 無綁約，提前還款不須繳違約金 | 綁約期間2～3年 提前還款須繳違約金 |
| 本金動用彈性 | 已償還本金可再動用 | 已償還本金無法動用 |
理財型房貸利息如何計算？
理財型房貸利息是以日計算，有動用額度才計息，利息計算方式如下：
- 每日利息＝當日動用金額×（利率÷365天）
- 總利息＝每日利息×動用天數
下面舉一個簡單的例子進行理財型房貸試算：
舉例：小揚當日若動用50萬元、利率是3%、動用30天，每日應繳的利息為500,000×（3%÷365）≒41。
接著將每日利息乘上動用天數共30天，全部要付的利息金額就是41×30＝1,230元。
理財型房貸陷阱有哪些？
理財型房貸雖然申請便利，但也有其缺點，建議申請前謹慎評估自身還款能力，避免掉入貸款陷阱。以下為你說明理財型房貸缺點：
- 貸款額度較受限由於理財型房貸能使用的額度是來自於先前所償還的貸款本金，因此償還的本金越少，能動用的額度就越少。
- 貸款用途有限制多數銀行針對理財型房貸的用途有限制，比如不能將理財型房貸資金用於房地產投資及買房，否則銀行可能會降低動用額度，甚至要求一次繳清所有動用款項。
- 未來有升息風險未來若央行持續升息，每月要攤還的金額會隨之提高，總利息支出也會增加。
- 同時負擔兩筆貸款除了理財型房貸，也須繳納原本的房屋貸款，所以申貸前務必先做好財務規劃，確認每月現金流與還款能力，避免造成信用瑕疵或房屋被法拍。
- 利率比一般房貸高和一般房貸相比，理財型房貸利率還是較高，適合短期內有資金需求的人。若有長期資金需求則建議申請房屋轉增貸來靈活運用，利率會比理財型房貸優惠一點。
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理財型房貸常見問題
- 生意上需要一筆周轉金的人，如：自營商、企業主等。
- 需要一筆短期資金的人，如：家庭開銷、醫藥費、出國旅遊等。
- 善於投資理財，想做短線操作的人，如：買賣股票、其他金融投資等。
- 年滿18歲
- 信用條件良好
- 有穩定工作與收入
- 房貸已償還部分本金
- 身分證
- 買賣契約書影本
- 土地與建物所有權狀影本
- 近期所得證明（如近1年扣繳憑單／報稅證明、近3個月薪轉存摺明細／薪資單等）
結語
相比保單借款、股票融資、信用卡預借現金等，理財型房貸利率較低。如果只是單純的購屋需求，並不打算運用理財型房貸來借款，那麼使用一般的房貸即可，可以避免多繳利息。
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