農建地貸款買賣可以嗎？7大要點讓你深入了解！
近年土地行情大漲，不少農建地建案也頻頻推出，農建地是什麼？關於農建地貸款及買賣需要注意些什麼？更多關於農建地的大小事，請看本篇解說！
內容目錄
農建地是什麼？
農建地屬於較口語的說法，真正的名稱是「都市計畫農業區建地目土地」。通常土地會屬於農建地，多半是因為都市計畫發布「前」，土地已編定為「建」地目，所以雖然後來被都市計劃訂為農業區，這塊地上的住宅仍屬於合法建築。
簡單來說，農業區建地通常會具備下列2項：
- 都市計畫編定為農業區，在「土地使用分區證明書」註記：農業區。
- 土地登記謄本的地目欄：「建」地
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※貼心提醒：地目制度於2017年1月1日正式廢除，因此2017年後核發的土地權狀和土地登記謄本上不會有地目的欄位。
農建地和農地的差別是什麼？
雖然農建地上可興建一般住宅，但建物的興建及使用必須符合都市計畫法臺灣省施行細則第30條規定：
- 建築物簷高不可超過14公尺，並以4層為限，建蔽率不能大於60%，容積率不能大於180%。
- 土地及建築物除了作居住使用及建築物之第一層可以作小型商店及飲食店外，不可違反農業區有關土地使用分區的規定。
- 原有建築物的建蔽率已超過第一款規定者，可就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不能違反第一款的規定。
至於農地只能建造單層樓農舍，無法興建住宅，需要注意的是農舍興建須備農舍建照，與一般建築執照並不相同。
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農建地缺點有哪些？
開發受限
農建地雖然可以蓋一般住宅，但是在都市計畫的使用分區中仍屬於「農業區」，因此相較於住宅區、商業區、工業區的土地，能開發的部分受限較多。
缺少整體規劃
農建地通常距離市中心較偏遠，規劃上自然不及市區，加上部分農建地沒有聯外道路，在通行進出上很不方便，有時甚至申請不到建築執照。
鑑價較不理想
農建地的性質特殊，雖然可以興建一定條件之建築，但與住宅區、商業區、工業區的建地相比，還是受限許多。綜合上述缺點，農建地的價值雖不及一般建地，但通常比農地略高一些，若要申請農建地貸款，還是要根據實際情況判斷。
農建地買賣需要注意什麼？
實務上，不少人購買農建地後才發現建築執照根本無法核發。常見原因有以下2種：
- 土地在都市計畫發布「後」才變更為建地，但使用分區仍屬於農業區或保護區。
- 申請地目變更時，是以工業使用（例如興建工廠）為目的，而不是作為一般住宅使用。
建議購買前要注意以下2大重點，避免掉入農建地陷阱：
- 地目變更日期
建議除了查詢土地所在區域的都市計畫發布日期，也要檢查土地登記謄本上變更為「建」地目的登記日期。如果土地是在都市計畫發布後才變更為建地，使用限制仍須依都市計畫規定，因此不一定能蓋住宅。 - 土地用途及相關法規
不同的土地類型、使用分區都有相應的規範，建議妥善了解農建地的使用細則，以免規劃後無法如期動工。
農建地貸款和一般土地貸款差異？
農建地由於開發受限、缺乏整體規劃，導致土地的可利用價值較低，若想辦理土地貸款的話，需要先經過銀行嚴格的審核，就算過件，農建地貸款成數往往只有5～7成左右。
如果透過民間貸款公司辦理農建地貸款，最高可以土地的市值估價9成核貸，對於資金需求急迫，手邊又沒有其他房地產抵押的民眾來說，會是不錯的選擇。
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農建地貸款應備資料
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 土地所有權狀
- 收入或在職證明（加分條件）
申請農建地貸款流程
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