理財型房貸陷阱要小心！先了解5風險避免增加還款負擔
理財型房貸雖然彈性高，但其實隱藏不少風險，若沒有事先了解，可能增加還款負擔。本文整理5大理財型房貸陷阱、與一般房貸差異，以及利息計算方式，讓你快速判斷理財型房貸是否適合自己。
內容目錄
理財型房貸是什麼？
理財型房貸又稱為「循環型房貸」，意思是將已償還給銀行的房貸本金，轉換成可供借款的循環信用額度，並再次借貸取得資金的房貸方案。
由於理財型房貸具有以下優點，因此成為不少人的資金周轉工具：
- 無綁約限制，可隨借隨還。
- 資金有動用時才會計算利息。
- 因有房子擔保，利率比信貸、車貸低。
- 只要還款本金足夠，就能透過ATM、網路銀行轉帳等方式動用資金。
理財型房貸5大陷阱
理財型房貸雖然申請便利，但實際上隱藏了許多容易被忽視的財務陷阱，以下為你說明5個理財型房貸缺點：
- 利率比一般房貸高由於理財型房貸具備「隨借隨還」的特性，利率通常比一般房貸高出約0.5%～2%，若未來央行升息，利息負擔也可能隨之增加，因此理財型房貸通常較適合短期周轉，不建議長期使用。
※貼心提醒：若有長期資金需求建議申請房屋轉增貸，利率會比理財型房貸優惠一點。
- 額度可能不如預期由於理財型房貸能使用的額度是來自於先前所償還的貸款本金，因此若是房貸才剛開始繳、本金累積不多，能動用的額度較有限，臨時需要較大筆資金時，額度可能不如預期。
- 貸款用途限制嚴格多數銀行對理財型房貸的用途都有限制，比如不能將資金用於房地產投資及買房。若貸款用途不符合銀行規定，可能會被銀行調降額度、提高利率，甚至要求一次繳清所有動用款項。
- 同時負擔2筆貸款理財型房貸並非取代原房貸，而是在原本房貸之外增加一筆可動用額度，也就是說，貸款人須同時負擔2筆房貸支出。若沒有事先做好財務規劃，可能因無力還款而影響信用評分，甚至面臨房屋遭法拍的風險。
- 契約期限短且須定期審核理財型房貸通常為「1年1約」，因此銀行每年都會重新審核貸款人的財力證明、信用狀況，若銀行發現貸款人有收入減少、信用評分下降、無正常繳款等情況，可能會拒絕續約或減少額度。
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理財型房貸和一般房貸差異
了解理財型房貸缺點後，下面快速比較理財型房貸與一般房貸的差異：
| 比較項目 | 理財型房貸 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 2.7%起 | 2.5%起 |
| 貸款額度 | 過去已償還本金 | 最高可達房屋鑑價8成 |
| 貸款年限 | 多為一年一約（可自動續約），寬限期依銀行規定 | 20～40年，寬限期約3～5年 |
| 計息方式 | 以日計息，動用才計息 | 依約定按月攤還本息 |
| 還款限制 | 無綁約，提前還款免付違約金 | 綁約期間2～3年 提前還款須繳違約金 |
| 本金動用彈性 | 已償還本金可再動用 | 已償還本金無法動用 |
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理財型房貸利息如何計算？
理財型房貸利息是以日計算，有動用額度才計息，利息計算方式如下：
- 每日利息＝當日動用金額×（利率÷365天）
- 總利息＝每日利息×動用天數
下面舉一個簡單的例子進行理財型房貸試算：
舉例：小揚當日若動用50萬元、利率是3%、動用30天，每日應繳的利息為500,000×（3%÷365）≒41。
接著將每日利息乘上動用天數共30天，全部要付的利息金額就是41×30＝1,230元。
理財型房貸銀行利率比較
我們用以下7家銀行方案整理，進行理財型房貸利率比較：
理財型房貸常見問題
- 生意上需要一筆周轉金的人，如：自營商、企業主等。
- 需要一筆短期資金的人，如：家庭開銷、醫藥費、出國旅遊等。
- 善於投資理財，想做短線操作的人，如：買賣股票、其他金融投資等。
- 年滿18歲
- 信用條件良好
- 有穩定工作與收入
- 房貸已償還部分本金
- 身分證
- 買賣契約書影本
- 土地與建物所有權狀影本
- 近期所得證明（如近1年扣繳憑單／報稅證明、近3個月薪轉存摺明細／薪資單等）
結語
相比保單借款、股票融資、信用卡預借現金等，理財型房貸利率較低。如果只是單純的購屋需求，並不打算運用理財型房貸來借款，那麼使用一般的房貸即可，可以避免多繳利息。
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