房貸成數最高多少？一篇了解計算方法、影響因素！
許多人買房時會申請銀行房貸，除了利率，房貸成數也是決定未來每個月還款金額的關鍵之一，然而房貸成數如何計算？又有哪些影響因素？就讓大揚代書帶你深入了解！
內容目錄
房貸成數是什麼？
房貸成數試算
舉例：小秦想買成交價2000萬的A房屋，經銀行鑑價後A房屋約值1800萬，銀行核貸成數為8成，小秦的可貸金額就是1800萬×80%＝1440萬元，也就是說小秦必須再準備2000萬－1440萬＝560萬元才能購買A房屋。
哪些因素會影響房貸成數？
房屋坪數
房屋坪數是影響貸款成數的因素之一，若房屋坪數小於15坪，銀行會認為房屋未來的轉手性低或容易成為投資客的炒作目標，因此核貸成數較低，甚至拒絕受理。
房屋屋齡
屋齡越低的房屋，可貸成數會越高，因此預售屋和新成屋的貸款成數會比中古屋、老屋高。另外，有些銀行會有「屋齡＋貸款年限小於50年」的限制，以免屋齡過高而影響房屋價值。
房屋周邊環境
若房屋周邊100公尺內有機場、加油站、高壓電塔、宮廟神壇、焚化爐等嫌惡設施，就有可能會影響房屋貸款成數。
房屋坐落地段
如果房屋位於黃金地段、蛋黃區，或附近有捷運站、生活機能良好，即使是中古屋也能獲得較高的房貸成數；相反的，若位於偏遠地段，或交通不便、生活機能不良，房貸成數則較受限。
個人信用分數
銀行審核時會調閱申請人的信用評分，評估其信用和還款能力，如果個人信用評分越低，銀行貸款過件率就越低，即使順利過件，也很難取得優惠的貸款成數和利率。
央行房貸成數限制
2024年9月19日，中央銀行實施第七波信用管制措施，針對房貸成數制定許多規範，以下用表格為你說明最新的央行房屋貸款成數限制：
| 貸款項目 | 房貸成數限制 | ||
|---|---|---|---|
| 自然人 | 購屋貸款 | 第一戶 | 無限制，無寬限期 |
| 第二戶 | 5成，無寬限期 | ||
| 第三戶（含）以上 | 3成，無寬限期 | ||
| 公司法人 | 購置高價住宅貸款 | 3成，無寬限期 | |
| 餘屋貸款 | 3成 | ||
除了央行有限制房貸成數規定，各政府部門也推出許多打房政策，期望能達到減緩炒房、囤房現象的目的，民眾購屋前記得要多關注房市資訊和相關規定喔！
房貸成數不足該如何提高？
如果擔心房屋條件、信用和收入狀況不佳，導致銀行房貸成數不足，你可以透過以下4種方式增加銀行對自己還款能力的信心，進而提高房貸成數：
- 自願縮短還款年限，幫銀行降低放款風險。
- 提供尚未抵押過的房屋、土地作為額外擔保品。
- 請信用良好且收入穩定的配偶、直系血親擔任保證人。
- 提供定期存款單、儲蓄保單、股票、基金等可證明自身還款能力的資料。
房貸成數常見問題
在與房仲、建商買房簽約前，建議在買賣契約內標註「若房屋貸款成數未達X成，可無條件解約」，否則自備款不足又面臨銀行核貸成數不如預期，就會產生違約情形而被沒收訂金。
除非房屋和申請人本身條件優良，否則很難申請到房貸成數9成，若想貸到9成會建議找民間貸款公司，民間房貸只要房屋價值足夠，不看工作與收入條件、信用狀況就能申請，歡迎填寫表單向大揚代書諮詢。
結語
若你申請銀行房貸面臨成數不夠高的情況，別忘了還有民間房貸可以申請，大揚代書能提供你更高額的房貸成數，有需要的朋友歡迎來電大揚代書，協助你實踐買房夢想！
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