民間設定如何解套?4大招就能輕鬆搞定

民間設定如何解套?4大招就能輕鬆搞定 - 大揚代書事務所

有些民眾想將自己的不動產辦理銀行貸款,但卻在辦理轉貸時,才發現名下的房屋或土地等不動產已經被民間設定了,於是無法順利辦理。當名下的不動產若已被私人設定抵押權,就很難再辦理銀行貸款,但需要資金卻沒有管道可以貸款時該怎麼辦?別擔心,只要學會簡單的4大招,就能輕鬆把民間設定解套!

內容目錄

民間設定是什麼?

所謂的民間設定是指自己名下的不動產,像是房屋、土地,上面已經有自然人、私人抵押權等設定,具有法律債權保障效應。這個抵押權可能是第一順位、第二順位、第三順位,這些順位是表示債權保障的優先順序。另外,民間就是非法人機構,例如:銀行所設定的權利人。如果是由銀行、法人機構所設定的抵押權,就不算是民間設定。

為什麼會被民間設定?

曾辦理過民間不動產抵押貸款

由於之前有申辦過民間貸款的不動產,就有可能被設定,和銀行一樣,有貸款就會有抵押權擔保債權。一旦拿房屋或土地作為抵押時,債權人為了確保抵押權,就會在不動產上做設定。

親朋好友的設定

道理其實和民間貸款差不多,向親朋好友借款,但親友為了確保債權而設定抵押權。

沒有貸款的情況下被家人做設定

這通常是為了防範不動產被拿去任意抵押貸款而做的防範措施。

自己設立公司

當自己設立公司,供應商為了確保可以順利取得貨款,不被倒帳,通常就會在公司設定抵押權。

如何知道是否被民間設定?

若想了解不動產是否被設定抵押權,針對私人設定查詢的辦法,只須知道該土地之地段地號、建物之建號,任何人均得至任一地政事務所申請該地號、建號之土地建物登記謄本,經由謄本之記載即可得知該不動產目前登記的狀態。

房子被設定還能貸款嗎?土地被設定可以買賣嗎?

若房屋或土地,曾被民間私人設定抵押權,不管房子抵押權是第一順位、第二順位、或是第三順位以上,已無法再向銀行申貸,此時不少人會尋找民間貸款公司協助,因此房子被設定還是能找民間貸款公司申請貸款。而土地被設定後還是可以買賣,貸款與買賣無關,並不會因為遭私設就無法進行交易。

房屋私人設定後需要轉貸銀行該怎麼做?

先塗銷、後貸款

只要將私人設定的部分塗銷後1年,即可重新向銀行申請房貸,不過私人設定塗銷時間須等待1年,惟1年之內又被設定過,即便塗銷了也難以向銀行貸款。

找專業公司幫忙轉貸銀行

若您的條件符合銀行房貸的審核資格,那麼在尚有民間私人設定的情況下,向第三方專業機構提供資金代償原來的民間,在取得抵押權後塗銷,透過第三方機構申請銀行貸款,並將從銀行取得的資金還給第三方專業機構。

銀行與民間貸款有什麼不同?

以下是銀行與民間貸款公司的差別比較:
金融機構 銀行 民間貸款
貸款利率利率較低利率較高
過件率過件率較低過件率較高
申辦時間申辦時間繁瑣漫長申辦時間快速簡易
貸款彈性較嚴謹較寬鬆
貸款額度條件較困難相對額度較高民間多數以小額為主
貸款條件需要聯徵及良好信用評分不須聯徵並可依個人狀況評估

民間設定解套4大招

向親朋好友借錢

這個方法是先把民間設定還完並塗銷,後續再轉貸銀行,貸得的資金就能立即還給親朋好友,不僅可以解除民間設定,又可以降低利息支出,可謂一舉兩得。不過要注意的是,得確認自身信用狀況是否符合銀行貸款的條件。

尋求專業貸款經理人的協助

如果沒有相關經驗或是怕麻煩的人,就可以選擇找貸款經理人來幫您處理,為您擬定解決方案,協助把民間貸款轉向銀行貸款。

申請其他民間貸款爭取轉貸降息

若民間私人設定是在利息較高的當鋪機構,又無法向銀行申貸,可以考慮詢問其他貸款公司做民間轉貸降息,評估本身條件是否能取得較優惠的貸款方案,減輕每個月的還款壓力,再進行私人設定民間貸款塗銷。

買賣回租

顧名思義是把名下的不動產所有權「暫時」過戶給願意放款的民間代書或親朋好友,目的是來換取現金。放款人再以租賃的方式,將使用權出租給原所有權人,以便其能夠維持原本的生活,而原所有權人只要定期支付租金即可。

如何檢視自身條件解套民間設定?

  • 評估房屋、土地價值
    銀行不動產的擔保借款,都是看不動產的價值,進而評估借款人的信用狀況,再試算支付比給予借款人適當的貸款成數。通常銀行房屋貸款成數為8~9成,要注意的是每間銀行評估不動產角度不同,須依各銀行內部估價為準。
  • 清償民間設定抵押權
    通常民間設定大多都是因債務借款而被設定,但為了符合銀行的貸款條件,就必須先清償,藉此塗銷民間設定。經過1年調整信用狀況後,確定已經符合銀行貸款申辦條件,再向銀行申辦貸款,才能提高過件率。
  • 經過1年調整及培養,符合銀行資格成功轉貸至銀行
    依照1年的信用狀況調整,再至銀行申辦貸款,以成功轉貸。若想要符合銀行貸款,需要一段時間來調整及培養優良的條件,申辦貸款切勿心急,以免遭受不肖業者利用複雜的話術來欺瞞,務必記得想要調整信用狀況,還是得靠自己來培養。

民間設定塗銷的流程

原先債權人取消抵押權

由於不動產上已有民間設定,代表目前不動產有其他的債權人。如果借款人想要解除設定,就必須請該位債權人將抵押權塗銷,可事先備妥以下5項資料:

至於要如何說服債權人取消自己的抵押權呢?首先可以將負債清償,或是用其他抵押物,來讓對方願意取消自己的抵押權;又或者取採說服該債權人的方式,保證自己若能辦理銀行貸款,後續金額能優先償還給對方。

地政事務所辦理塗銷登記

如果成功取得上述文件,即代表該名債權人願意取消抵押權。此時,就要到地政事務所辦理塗銷登記。所需文件有下列6項:
  • 土地登記申請書
  • 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書
  • 他項權利證明書正本
  • 債權人印鑑證明
  • 雙方身分證明文件
  • 申請人(或代理人)身分證正本、印鑑章

民間設定解套找大揚

關於民間設定解套,要特別注意的一點是,只要你名下有任何一項財產被民間設定,不論是不動產或汽機車,銀行方就不會核准貸款。若想要解除民間設定可以參考本文方法,只要能解除私人民間設定,就有機會向銀行申貸。如果您對以上民間設定如何解套還是不了解,或是有其他貸款相關疑問,歡迎洽詢大揚代書,我們將給您最完整的資金規劃。

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