民間設定如何解套？4大招就能輕鬆搞定
有些民眾想將自己的不動產辦理銀行貸款，但卻在辦理轉貸時，才發現名下的房屋或土地等不動產已經被民間設定了，於是無法順利辦理。當名下的不動產若已被私人設定抵押權，就很難再辦理銀行貸款，但需要資金卻沒有管道可以貸款時該怎麼辦？別擔心，只要學會簡單的4大招，就能輕鬆把民間設定解套！
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民間設定是什麼？
所謂的民間設定是指自己名下的不動產，像是房屋、土地，上面已經有自然人、私人抵押權等設定，具有法律債權保障效應。這個抵押權可能是第一順位、第二順位、第三順位，這些順位是表示債權保障的優先順序。另外，民間就是非法人機構，例如：銀行所設定的權利人。如果是由銀行、法人機構所設定的抵押權，就不算是民間設定。
為什麼會被民間設定？
曾辦理過民間不動產抵押貸款
由於之前有申辦過民間貸款的不動產，就有可能被設定，和銀行一樣，有貸款就會有抵押權擔保債權。一旦拿房屋或土地作為抵押時，債權人為了確保抵押權，就會在不動產上做設定。
親朋好友的設定
道理其實和民間貸款差不多，向親朋好友借款，但親友為了確保債權而設定抵押權。
沒有貸款的情況下被家人做設定
這通常是為了防範不動產被拿去任意抵押貸款而做的防範措施。
自己設立公司
當自己設立公司，供應商為了確保可以順利取得貨款，不被倒帳，通常就會在公司設定抵押權。
如何知道是否被民間設定？
若想了解不動產是否被設定抵押權，針對私人設定查詢的辦法，只須知道該土地之地段地號、建物之建號，任何人均得至任一地政事務所申請該地號、建號之土地建物登記謄本，經由謄本之記載即可得知該不動產目前登記的狀態。
房子被設定還能貸款嗎？土地被設定可以買賣嗎？
若房屋或土地，曾被民間私人設定抵押權，不管房子抵押權是第一順位、第二順位、或是第三順位以上，已無法再向銀行申貸，此時不少人會尋找民間貸款公司協助，因此房子被設定還是能找民間貸款公司申請貸款。而土地被設定後還是可以買賣，貸款與買賣無關，並不會因為遭私設就無法進行交易。
房屋私人設定後需要轉貸銀行該怎麼做？
先塗銷、後貸款
只要將私人設定的部分塗銷後1年，即可重新向銀行申請房貸，不過私人設定塗銷時間須等待1年，惟1年之內又被設定過，即便塗銷了也難以向銀行貸款。
找專業公司幫忙轉貸銀行
若您的條件符合銀行房貸的審核資格，那麼在尚有民間私人設定的情況下，向第三方專業機構提供資金代償原來的民間，在取得抵押權後塗銷，透過第三方機構申請銀行貸款，並將從銀行取得的資金還給第三方專業機構。
銀行與民間貸款有什麼不同？
| 金融機構 | 銀行 | 民間貸款 |
| 貸款利率 | 利率較低 | 利率較高 |
| 過件率 | 過件率較低 | 過件率較高 |
| 申辦時間 | 申辦時間繁瑣漫長 | 申辦時間快速簡易 |
| 貸款彈性 | 較嚴謹 | 較寬鬆 |
| 貸款額度 | 條件較困難相對額度較高 | 民間多數以小額為主 |
| 貸款條件 | 需要聯徵及良好信用評分 | 不須聯徵並可依個人狀況評估 |
民間設定解套4大招
向親朋好友借錢
這個方法是先把民間設定還完並塗銷，後續再轉貸銀行，貸得的資金就能立即還給親朋好友，不僅可以解除民間設定，又可以降低利息支出，可謂一舉兩得。不過要注意的是，得確認自身信用狀況是否符合銀行貸款的條件。
尋求專業貸款經理人的協助
如果沒有相關經驗或是怕麻煩的人，就可以選擇找貸款經理人來幫您處理，為您擬定解決方案，協助把民間貸款轉向銀行貸款。
申請其他民間貸款爭取轉貸降息
若民間私人設定是在利息較高的當鋪機構，又無法向銀行申貸，可以考慮詢問其他貸款公司做民間轉貸降息，評估本身條件是否能取得較優惠的貸款方案，減輕每個月的還款壓力，再進行私人設定民間貸款塗銷。
買賣回租
顧名思義是把名下的不動產所有權「暫時」過戶給願意放款的民間代書或親朋好友，目的是來換取現金。放款人再以租賃的方式，將使用權出租給原所有權人，以便其能夠維持原本的生活，而原所有權人只要定期支付租金即可。
如何檢視自身條件解套民間設定？
- 評估房屋、土地價值
銀行不動產的擔保借款，都是看不動產的價值，進而評估借款人的信用狀況，再試算支付比給予借款人適當的貸款成數。通常銀行房屋貸款成數為8～9成，要注意的是每間銀行評估不動產角度不同，須依各銀行內部估價為準。 - 清償民間設定抵押權
通常民間設定大多都是因債務借款而被設定，但為了符合銀行的貸款條件，就必須先清償，藉此塗銷民間設定。經過1年調整信用狀況後，確定已經符合銀行貸款申辦條件，再向銀行申辦貸款，才能提高過件率。 - 經過1年調整及培養，符合銀行資格成功轉貸至銀行
依照1年的信用狀況調整，再至銀行申辦貸款，以成功轉貸。若想要符合銀行貸款，需要一段時間來調整及培養優良的條件，申辦貸款切勿心急，以免遭受不肖業者利用複雜的話術來欺瞞，務必記得想要調整信用狀況，還是得靠自己來培養。
民間設定塗銷的流程
原先債權人取消抵押權
至於要如何說服債權人取消自己的抵押權呢？首先可以將負債清償，或是用其他抵押物，來讓對方願意取消自己的抵押權；又或者取採說服該債權人的方式，保證自己若能辦理銀行貸款，後續金額能優先償還給對方。
地政事務所辦理塗銷登記
民間設定解套找大揚
關於民間設定解套，要特別注意的一點是，只要你名下有任何一項財產被民間設定，不論是不動產或汽機車，銀行方就不會核准貸款。若想要解除民間設定可以參考本文方法，只要能解除私人民間設定，就有機會向銀行申貸。如果您對以上民間設定如何解套還是不了解，或是有其他貸款相關疑問，歡迎洽詢大揚代書，我們將給您最完整的資金規劃。
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