房貸利率怎麼算？計算方式、最新銀行資訊都在這篇！
你有買房打算，卻對房貸利率怎麼算不太了解嗎？下面會帶你了解房貸利率的種類及計算方法，還提供目前各銀行的房貸利率及談優惠小技巧，快和我們一起往下看吧！
內容目錄
房貸利率種類
房貸利率可以分為固定利率和機動利率2種，並搭配不同的計算方式，下面為你說明：
固定利率vs機動利率
- 固定利率：指貸款期間利率都維持不變，通常會比機動利率高一點，因為銀行需要衡量成本，並提前把未來的升息風險計算進去。
- 機動利率：指貸款利率會隨著央行升降息而調整，比固定利率彈性；但如果未來央行升息，支出的貸款利息成本就可能比固定利率高。
一段式利率vs分段式利率
- 一段式利率：貸款期間都採用相同的利率計算方式，如全期都是機動利率，或全期都是固定利率。
- 分段式利率：貸款期間分成2個或多個階段，目前最常見的方案是為前一段是優惠利率，期滿後改為一般機動利率。
房貸利率怎麼算？
本利攤還
是銀行主要採取的房貸還款方式，每月繳的金額固定，但隨著本金越還越多，利息占比會逐漸減少，本金占比則逐漸增加。
舉例：貸款800萬元、30年期、年利率2%
| 期數 | 應還本金 | 應還利息 | 每月還款金額 |
|---|---|---|---|
| 第1期 | 12,108元 | 13,333元 | 25,441元 |
| 第60期 | 13,198元 | 12,243元 | 25,441元 |
| 第180期 | 18,081元 | 7,360元 | 25,441元 |
→每月都還25,441元，但前期利息多、本金少；後期利息少、本金多。
- 優點：每月金額一樣，理財規劃很方便。
- 缺點：前期利息占比較多，如果提前還款，省下的利息有限。
本金攤還
每月償還固定本金，利息依尚未償還的本金計算，因為本金逐月減少，每月繳款金額會逐漸下降。
貸款利息計算公式：
每月應還本金=貸款本金÷期數
每月應付利息=剩餘本金×月利率
舉例：貸款800萬元、30年期、年利率2%
| 期數 | 應還本金 | 應還利息 | 應還金額 |
|---|---|---|---|
| 第1期 | 22,222元 | 13,333元 | 35,555元 |
| 第60期 | 22,222元 | 10,741元 | 32,963元 |
| 第180個月 | 22,222元 | 5,185元 | 27,407元 |
→每月繳款金額會逐漸減少，前期負擔重，但越到後面壓力越小。
- 優點：總利息支出較少，還款壓力會越來越輕鬆。
- 缺點：剛開始要還的金額高，對於預算較少的人來說壓力較大。
影響房貸利率的因素
- 銀行規範與央行政策：不同銀行的規定、資金來源，以及不同時期央行對利率的政策，都會影響房貸利率。
- 申貸人及房屋的條件：
- 申貸人：如信用分數、財力證明、工作狀況等，對最終的房貸利率有很大的影響。
- 房屋：如房屋的地段、屋齡、屋況等，也會納入作為評估利率的依據。
- 貸款成數、還款年限：貸款成數或金額越高、還款年限越長的話，對銀行來說風險比較大，所以利率也會高一點。
房貸利率注意事項
比較「總費用年百分率」
比起銀行方案頁面的利率，其實更建議注意總費用年百分率（APR），APR是把房貸相關費用都算進去的真實成本，較能代表實際利率，可以幫助大家在比較不同銀行的方案時，不會被表面的低利率誤導。
注意分段利率「優惠期」
不少銀行為了吸引人申辦，都會提供前期優惠利率的方案，期滿後再會改回比較高的利率。因此要先確認優惠期過後的利率，試算自己能不能負擔。
多用銀行房貸試算工具
現在各家銀行網站都會有試算工具，可以先在網上多試算、多比較，再決定要向哪家銀行提出申請。提醒你不要一次送件多家銀行，避免被認為有資金急需需求，反而導致信用分數跟過件率都受影響喔！
寬限期後月付金會變多
除了前期優惠利率，銀行也會提供3到5年的寬限期，這段時間只要繳利息就好，雖然可以降低初期負擔，但也要注意寬限期後月付金會變多，須做好財務規劃。
提前還款有沒有違約金
如果因為害怕之後利率上升而有提前還款的打算，要注意銀行收取違約金的規定，避免加上違約金後其實並不划算。
銀行房貸利率2025
下表是目前各大銀行最新的房貸利率（一般戶，無特殊族群），並搭配金額1000萬、年限30年的每月還款金額試算，幫助你快速找出有興趣的方案：
房貸利率怎麼算常見問題
2025年各大銀行房貸利率多落在2.3%~2.8%的區間，特殊族群的房貸利率則更低：
- 新青安貸款（首購族）：1.565%（二段式機動利率補貼後）以及1.775%（一段式機動利率補貼後）。
- 築巢優利貸（公務人員）：2.185%。
建議可先向薪轉銀行諮詢，也能確認自身身分是否符合銀行特殊客戶的資格（如首購族、醫師、律師等），就有機會爭取到更優惠的方案。
另外，更完整的財力證明或事先培養良好的信用紀錄，都對談利率有幫助喔！
結語
以上就是房貸利率怎麼算的介紹，大揚也要再提醒你，申請前一定要多進行貸款試算，比較各家銀行方案，也要善用政府推出的優惠，才能有效減輕負擔喔！
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