公設比多少合理？購屋前不能錯過的5大知識
購屋時，公設比是很多人會關心的問題，到底公設比是什麼？要如何計算？有哪些事項要注意？以下就讓大揚代書帶你一起來了解公設比！
內容目錄
公設比是什麼？
公設、公共設施在法令中稱為「共用部分」、「共同使用部分」，指的是社區或大樓全體住戶共同使用的設施，例如：大廳、樓梯間、走道、交誼聽、健身房等。公設比就是在房屋權狀中，非房屋實際使用坪數（也就是公共設施）占房屋總坪數的百分比。
常見公設項目有哪些？
公共設施一般習慣分為「大公設」和「小公設」，差異如下：
| 大公設 | 小公設 | |
|---|---|---|
| 特性 | 由全體住戶共同使用及分攤 | 由特定住戶（例如某樓層）共同使用及分攤 |
| 項目 | • 必要性公設：管理員室、大廳、防空避難室、機房、蓄水池、水箱、配電室等。 • 非必要性公設：健身房、閱覽室、室內游泳池、交誼聽、KTV等。 | • 必要性公設：電梯間、逃生梯、樓梯間、走廊等。 |
公設比怎麼算？
公設比計算公式如下：
※建物總坪數面積＝主建物＋附屬建物＋公共設施
※主建物：指室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等。
※附屬建物：指和主建物相連的構造，如陽台、屋簷、雨遮、露臺等。
公設比＝公共設施面積÷建物總坪數面積×100％
需要注意的是，若公設包含的車位屬於私人所有，並非是社區大樓住戶共有，記得將車位坪數從公設坪數及建物總坪數中扣除，再來計算公設比。
公設比多少合理？
法規並沒有明確規範各類型建物的公設比，只有普遍的公設比區間可以參考：
| 類型 | 樓層數 | 建議公設比 |
|---|---|---|
| 集合式公寓、透天 | 3～5層 | 0％～15％ |
| 華廈 | 7～12層 | 18%～22％ |
| 社區大樓 | 10～12層以上 | 22%～28％以上 |
| 辦公大樓 | 10～12層以上 | 30%～40％以上 |
有些人會問「為什麼新建案公設比較高？」這可以從2個面向來看。從法規面來說，2005年修正建築技術規則，規範8層以上住宅建築必須有2座直通的安全梯，並加強設置逃生與消防設施，因此該年後建造的新建案公設比較高；從需求面來說，人們對於休閒娛樂和生活品質的需求逐年增加，因此公共設施也相對變多。
公設比注意事項
地下停車空間會影響公設比高低
停車空間可分為停車位和提供車輛通行的車道，一般車位的正常面積是10～12坪，若發現平面車位被登記在8坪以下，可能是建商把車道坪數算進公設中，造成公設比提高，代表所有住戶須用住宅價格的單價買地下室車道面積，這樣對沒有使用車位的住戶不公平，因此在購屋時須注意車位面積是否合理。
室外露天設施不能算進公設比中
通常有屋頂、建築結構的公共設施才會被算入公設比中，而戶外花園、籃球場等室外露天設施則被認定為法定空地，根據建築法第11條第1項規定，法定空地是指建築基地在建築使用時，應保留一定比例面積的空地，使建築物可以通風、採光等，因此室外露天設施依法不能算進公設比中。
確認屋簷和雨遮是否有計坪計價
屋簷和雨遮的計算可依照建案申請建照的時間，分為3個階段：
- 2011年5月前申請建照：預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都可登記、可計價。
- 2011年5月～2018年1月前申請建照：預售屋的屋簷和雨遮可登記、不可計價；新成屋的屋簷和雨遮可登記、可計價。
- 2018年1月後申請建照：預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都不可登記、不可計價。
在買房之前，記得先確認建物的建照申請日期，若屋簷、雨遮是有計坪計價的，會讓建物總坪數變大，導致公設比較低的假象。
公設比不一定越低越好
公設越多，除了房屋實際使用坪數較低，管理費也會越高，因此有人認為公設比越低越好，這樣實際使用面積會變大，但低公設比不一定等於使用面積大，例如：屋簷、雨遮被計入建物總坪數，就會造成公設比低的錯覺；另外，可能有建商為降低公設比，將小公設納入主建物中，因此買房前一定要詢問清楚。
結語
如今社區大樓是很多人會選擇的購屋標的，網路上也能看到許多關於公設比、管理費的討論。大揚代書建議你在買房前先了解公設的定義以及公設比計算方式，看屋時也可向房仲詢問相關事項，這樣才能獲得理想的居住環境。
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