【土地買賣注意事項】一篇教你如何順利完成交易！
你有土地想出售，或是有購買土地來做運用的計畫嗎？如果有，歡迎來看以下大揚代書整理的土地買賣注意事項以及相關流程，幫你解答心中土地如何買賣的疑問。
內容目錄
土地買賣注意事項
如果想進行土地買賣，不論你是買方或賣方，交易前都要注意以下6點：
土地買賣價格合理
土地面積可充分利用
買賣土地時，除了要注意容積率多少，也須注意土地形狀有無不規則、太零碎，因為這會影響到土地面積是否可充分利用。
土地買賣有無限制地種
土地產權完整、無限制
可興建的房屋面積多少
每塊土地的容積率規定會依土地使用分區而有所不同，而容積率會關係到該土地上能蓋的房屋面積多少。總樓層面積公式為「基地面積×容積率」。
土地所有權移轉登記期限
土地買賣流程有哪些？
了解土地買賣要注意的事項後，接著我們來說明土地買賣流程。不論買賣雙方是自行處理或委託不動產經紀業者進行土地買賣，都須依循以下4步驟辦理：
| 買方 | 賣方 | ||
|---|---|---|---|
| 步驟一 | 文件 | 身分證明文件 | 身分證明文件、印鑑、土地及建築改良物所有權狀 |
| 款項 | 頭期款（通常是買賣價格10%） | 無 | |
| 步驟二 | 文件 | 印鑑章、身分證明文件 | 印鑑章、身分證明文件、房屋稅及地價稅單等文件 （須加蓋印章） |
| 款項 | 第 2 期款（通常是買賣價格40%） | 無 | |
| 步驟三 | 負擔稅賦 | 契稅 | 土地增值稅款及欠稅款項 |
| 款項 | 第3期款（通常是買賣價格40%） | 無 | |
| 步驟四 | 款項 | 尾款（通常是買賣價格10%） | 無 |
步驟1：簽訂不動產買賣契約（支付頭期款）
買賣雙方討論好土地價格後，可指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續、協助查明土地產權登記情形，以及估算稅費負擔或買方申請的房貸額度。完成這些事項即可簽訂不動產買賣契約，簽約前雙方須攜帶以下文件：
- 買方：身分證明文件
- 賣方：身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀
步驟2：準備證件、相關文件用印（支付第2期款）
- 買方攜帶：身分證明文件
- 賣方攜帶：身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀
賣方填好土地登記申請書、土地現值申報書、契稅申報書、土地、建築改良物買賣移轉契約書後，在相關欄位上加蓋印鑑章，買方則可用任何一個私章用印。相關文件用印後，買方支付第2期款（一般是土地買賣價格的40%）給賣方點收並簽收。
步驟3：完稅（支付第3期款）
- 賣方：繳土地增值稅款及欠稅款項。
- 買方：繳契稅、支付第3期款（一般是土地買賣價格的40%），並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」的本票（須指名賣方提示使用及可提示的條件），或是提供相當的擔保給賣方。
步驟4：點交、過戶土地（支付尾款）
買賣雙方進行土地點交，確認土地沒有任何問題後，買方就可繳交尾款（一般是土地買賣價格的10%），通常繳交尾款的方式有以下4種：
- 買賣雙方皆無貸款：買方付尾款給賣方。
- 賣方無貸款，買方約定貸款作為價金的一部分：買方辦完抵押權設定登記，並依約定由特定人通知核貸銀行後，將核貸金額匯入賣方指定帳戶，或是約定交付尾款時，雙方一起領款，賣方再點收、簽收款項。
- 買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷：買賣雙方一起到債權人處還清貸款，清償完後賣方簽收尾款。
- 買方約定貸款作為買賣價金的一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷：賣方可與買方貸款的債權人約定代為清償賣方的貸款，若有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款。
買方繳交尾款後，雙方即可到地政事務所辦理過戶，過戶後土地買賣就完成了。
土地買賣可以貸款嗎？
土地買賣注意事項常見問題
如果擔心土地買賣流程複雜、需要注意的法規和繳納的稅務太多等，可以請專業的土地仲介、地政士協助辦理。
可以，若是分別共有土地，可以自行買賣持有的土地部分；若是公同共有土地，根據土地法第34-1條第1項規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意，或是不計人數，其應有部分合計超過2/3才能進行買賣。
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當賣方和買方簽約後可以先拿到頭期款，經過約3～7天用印後拿到第2期款，再經過約7～21天的報稅、完稅後拿到第3期款，最後經過約5天的過戶程序即可拿到尾款。但實際土地買賣流程多久仍須以各步驟的處理進度和狀況為準。
結語
以上是土地買賣注意事項的說明。提醒你，不論是請土地買賣仲介協助處理，或是自行辦理，都必須清楚了解土地買賣過戶流程細節，以及注意上述相關事項，才能保障自身權益！
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