【土地買賣注意事項】流程、可以拿到錢的時間一次解答！
想讓土地買賣順利進行，除了談好價格，流程、付款比例和過戶細節也都要先了解。這篇文章整理了土地買賣注意事項、流程與可以拿到錢的時間，幫助你快速掌握各階段重點，降低交易風險。
內容目錄
土地買賣流程有哪些？
了解土地買賣要注意的事項後，接著我們來說明土地買賣流程。不論買賣雙方是自行處理或委託不動產經紀業者進行土地買賣，都須依循以下4步驟辦理：
| 買方 | 賣方 | ||
|---|---|---|---|
| 步驟一 | 文件 | 身分證明文件 | 身分證明文件、印鑑、土地及建築改良物所有權狀 |
| 款項 | 頭期款（通常是買賣價格10%） | 無 | |
| 步驟二 | 文件 | 印鑑章、身分證明文件 | 印鑑章、身分證明文件、房屋稅及地價稅單等文件 （須加蓋印章） |
| 款項 | 第2期款（通常是買賣價格40%） | 無 | |
| 步驟三 | 負擔稅賦 | 契稅 | 土地增值稅款及欠稅款項 |
| 款項 | 第3期款（通常是買賣價格40%） | 無 | |
| 步驟四 | 款項 | 尾款（通常是買賣價格10%） | 無 |
步驟1：簽訂不動產買賣契約（當天或3天內，支付頭期款）
買賣雙方討論好土地價格後，可指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續、協助查明土地產權登記情形，以及估算稅費負擔或買方申請的房貸額度。完成這些事項即可簽訂不動產買賣契約，簽約前雙方須攜帶以下文件：
- 買方：身分證明文件
- 賣方：身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀
買賣雙方閱讀契約，須仔細確認土地買賣付款方式、價格和土地相關資訊是否正確，若沒問題即可簽章。買方須在簽約當天或3天內支付頭期款（一般是土地買賣價格的10%）給賣方點收並簽收。
步驟2：準備證件、相關文件用印（約3～7天，支付第2期款）
- 買方攜帶：身分證明文件
- 賣方攜帶：身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀
賣方填好土地登記申請書、土地現值申報書、契稅申報書、土地、建築改良物買賣移轉契約書後，在相關欄位上加蓋印鑑章，買方則可用任何一個私章用印。
相關文件用印（約3～7天）後，買方支付第2期款（一般是土地買賣價格的40%）給賣方點收並簽收。
步驟3：完稅（約7～21天，支付第3期款）
- 賣方：繳土地增值稅款及欠稅款項。
- 買方：繳契稅、支付第3期款（一般是土地買賣價格的40%），並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」的本票（須指名賣方提示使用及可提示的條件），或是提供相當的擔保給賣方。
步驟4：點交、過戶土地（約5天內，支付尾款）
- 買賣雙方皆無貸款買方付尾款給賣方。
- 賣方無貸款，買方約定貸款作為價金的一部分買方辦完抵押權設定登記，銀行會依約定將核貸金額匯入賣方指定帳戶，或是約定交付尾款時，雙方一起領款，賣方再點收、簽收款項。
- 買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷買賣雙方一起到債權人處還清貸款，清償完後賣方簽收尾款。
- 買方約定貸款作為買賣價金的一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷賣方可與買方貸款的債權人約定代為清償賣方的貸款，若有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款。
買方繳交尾款後，雙方即可到地政事務所辦理過戶，過戶後土地買賣就完成了。
賣土地多久可以拿到錢？
- 簽約：通常在簽約當天或3日內，賣方可先拿到頭期款。
- 用印：簽約後約3～7天，賣方準備好相關文件並用印後即可拿到第2期款。
- 完稅：用印後約7～21天，買賣雙方完成繳稅，賣方拿到第3期款。
- 點交、過戶土地：完稅後約5天內完成過戶程序，賣方即可拿到尾款。
土地買賣注意事項
如果想進行土地買賣，不論你是買方或賣方，交易前都要注意以下6點：
土地買賣價格合理
土地面積可充分利用
買賣土地時，除了要注意容積率多少，也須注意土地形狀有無不規則、太零碎，因為這會影響到土地面積是否可充分利用。
土地買賣有無限制地種
土地產權完整、無限制
購買土地前，須仔細確認土地產權是否完整，以免買到多人共有的土地，導致未來發生土地產權糾紛。另外，也要了解土地是否有設定抵押權、被查封或扣押等，土地使用上才不會有限制。
可興建的房屋面積多少
每塊土地的容積率規定會依土地使用分區而有所不同，而容積率會關係到該土地上能蓋的房屋面積多少。總樓層面積公式為「基地面積×容積率」。
舉例：有一塊100坪的土地，容積率60%，表示該土地上只有100×60%＝60坪可興建房屋。
土地所有權移轉登記期限
土地買賣可以貸款嗎？
可以，貸款機構除了審核申請人的信用條件和財務狀況，也會依據土地狀況、面積、形狀、坐落地段等來決定土地貸款成數。以下是銀行、農會、民間土地貸款成數：
- 銀行：最高可貸鑑價5～6成。
- 農會：最高可貸鑑價4～7成。
- 民間：最高可達鑑價9成。
如果銀行或農會的土地貸款額度不足，或是因本身條件不佳而被拒貸，歡迎聯繫大揚代書！我們是經營多年的土地貸款專家，提供免費的貸款諮詢和規劃方案服務，幫你快速取得資金周轉。
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土地買賣注意事項常見問題
如果擔心土地買賣流程複雜、需要注意的法規和繳納的稅務太多等，可以請專業的土地仲介、地政士協助辦理。
可以，但若簽訂土地買賣契約後反悔想解約，一般會視為違約，以下是買賣雙方須負擔的違約責任：
- 買方反悔：賣方可依契約約定沒收買方已支付的價金作為違約金。
- 賣方反悔：通常須退還買方已付價金，並依契約約定賠償違約金。
結語
以上是土地買賣注意事項的說明。提醒你，不論是請土地買賣仲介協助處理，或是自行辦理，都必須清楚了解土地買賣過戶流程細節，以及注意上述相關事項，才能保障自身權益！
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