履約保證是什麼？可以保障哪些權益？5分鐘帶你了解！
房屋買賣金額龐大，為了降低交易風險，不少買賣雙方會選擇辦理履約保證。
大揚代書整理履約保證的意思、種類、缺點及辦理流程，幫助你在交易前快速掌握相關資訊，保障自身權益！
內容目錄
履約保證是什麼？
履約保證是指在進行不動產交易時，買賣雙方約定透過第三方機構保管價金及重要文件，避免交易過程中買方或賣方的權益受損。
辦理履約保證有哪些保障？
買賣雙方協議辦理履約保證後，可透過履約保證專戶管理買賣價金，降低交易過程中的付款與收款風險。以下分別說明履約保證對買賣雙方的保障：
買方
- 各期款項會存入履約保證專戶，不直接交給賣方，避免發生「假賣屋、真詐財」的情況。
- 若賣方違約或房屋遭查封、拍賣，買方可解除契約，並取回履約保證專戶內的所有款項。
賣方
- 買方各期款項及核貸金額會匯入履約保證專戶，降低房屋過戶後收不到尾款的風險。
- 若買方違約，賣方完成催告及解約程序後，可沒收履約保證專戶中的款項作為補償。
履約保證種類有哪些？
預售屋履約保證
內政部規定，民國100年5月1日起，建商應在預售屋買賣定型化契約中納入以下5種履約擔保機制，並擇一辦理，以保障消費者的購屋權益：
- 價金信託
將消費者支付的錢存於「專款專用帳戶」中，並由信託機構或銀行保管，保管機構再依施工進度分階段撥款給建商。 - 同業連帶擔保
由另一家等級和資本額相同的建商進行連帶擔保，若原建商倒閉，導致建案無法如期完工，買家可要求連帶擔保的建商繼續施工，直到完成交屋。 - 不動產開發信託
建商將「建案土地」、「興建資金」一併信託給金融機構或經政府許可的信託業者，由信託機構依工程進度撥款給建商。 - 價金返還之保證
建商與金融機構簽訂保證契約，由金融機構保管價金。若建商在興建過程中倒閉或其他原因無法完工交屋，金融機構就會全額退還買方已繳的款項。 - 公會辦理連帶保證協定
由全國或各縣市的「不動產開發商業同業公會」邀請公會會員成立連帶保證協定，若有會員建商倒閉，買方可向協定內的其他會員公司請求共同完成建案。
成屋履約保證
目前市面上多數仲介業者與金融機構合作，提供「成屋履約保證」的服務，主要保障買賣價金的收付安全。成屋履約保證可再細分為以下2種：
- 價金履約保證
多由銀行投資的建築經理公司協助辦理，除了保管價金外，還包含契約執行進度的控管與審查，甚至提供違約代償機制，有效保障房屋交易過程。 - 價金信託（不動產價金信託）
通常由銀行辦理，但銀行只代為保管買賣價金，不負責控管買賣契約的履行情形，若房屋買賣過程中發生糾紛，仍須由買賣雙方自行解決。
履約保證缺點有哪些？
雖然履約保證可保護買賣雙方權益、降低房屋交易風險，但辦理前還是要注意以下4個缺點：
- 作業時間拉長
由於每筆款項的進出和文件都須經過履約保證機構審核，通常整體辦理時間會比一般直接交易多出約1～2週。 - 須額外支付手續費
辦理履約保證時，買賣雙方須支付手續費給承辦機構，金額多以房屋成交總價的0.06%計算，並由雙方各負擔一半，對預算有限的購屋族或賣方來說，會增加額外的交易成本。
舉例：假設房屋總價為1,000萬元，履約保證費用為1,000萬元×0.06%＝6,000元，因此買賣雙方須各自負擔3,000元。 - 賣方無法靈活運用資金
房屋完成點交前，買方所支付的各階段款項都會存放在履約保證專戶，賣方在買賣過程中無法提前動用專戶內的資金進行周轉。 - 發生嚴重糾紛時資金會被凍結
由於履約保證機構只保管買賣價金，因此若買賣雙方發生嚴重糾紛、無法達成共識時，機構為了保持中立，會凍結履約保證專戶內的資金。
除非雙方和解或取得法院確定判決，履約保證機構才會依和解書和判決結果，辦理後續撥款、退款作業。
履約保證流程
以下說明房屋買賣各階段的履約保證流程：
- 簽約
買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時，會一併簽訂買賣價金履約保證申請書。簽約後，建築經理公司會提供履約保證專戶的匯款帳號。
- 用印
買賣雙方在契約書與文件上蓋上印鑑章的行為。
- 完稅
買賣雙方準備好相關文件交給代書，代書會向房屋所在地的稅捐機關申報土地增值稅和契稅。
稅捐機關核發稅單後，代書通知雙方繳納相關稅款。
- 過戶
代書協助買賣雙方辦理房屋所有權移轉登記。
- 交屋
買賣雙方一同查驗房屋，買方確認鑰匙、權狀、買賣契約等物品正確後，簽署「點交確認書」，並交由履約保證機構確認。
- 結算
履約保證機構確認買賣雙方符合契約約定的撥款條件後，會從履約保證專戶中扣除代書費、仲介費等相關費用，再將剩餘的買賣價金匯入賣方指定帳戶。
下面用表格為你快速整理買方要匯入履約保證專戶的款項：
| 流程 | 買方應匯入款項 |
|---|---|
| 1. 簽約 | 簽約款（約房屋成交價10%） |
| 2. 用印 | 用印款（約房屋成交價10%） |
| 3. 完稅 | 完稅款：土地增值稅、契稅（約房屋成交價10%） |
| 4. 過戶 |
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| 5. 交屋 |
|
| 6. 結算 |
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履約保證常見問題
價金返還之保證對購買預售屋的民眾來說是最好的履約保證機制，因為買家支付款項後，會先由第三方金融機構代為保管價金，等到建商順利完工交屋，並將產權過戶才會匯款給建商。
如果建商無法如期完工交屋，購屋者還可全額拿回已支付的價金，對購屋者來說非常有保障。
目前許多銀行都有與建築經理公司合作辦理履約保證業務，例如台新銀行、台北富邦銀行、土地銀行、兆豐銀行等。
若想查詢更多的履約保證銀行與配合的建築經理公司，可上中華民國建築經理商業同業公會查詢。
履約保證主要保障買賣價金的收付安全，如果是房屋瑕疵、損害賠償等問題，則不屬於履約保證的保障範圍，仍須由買賣雙方依契約約定處理。
《 延伸閱讀 》買房漏水誰負責？瑕疵擔保責任範圍、處理方式全解析
結語
以上就是履約保證的介紹，大揚代書提醒你，在簽署履約保證申請書時，要留意履約保證專戶是否設有信託機制，才能讓交易多一分保障！
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