限制登記的不動產可以買賣嗎?搞懂這幾點貸款暢行無阻!

限制登記的不動產可以買賣嗎?搞懂這幾點貸款暢行無阻! - 大揚代書事務所

關於限制登記你知道多少呢?限制登記後的不動產可以買賣嗎?如果有貸款需求的話又該求助何人?本篇將帶你了解限制登記對不動產的種種影響,只要搞清楚這幾點,無論是貸款或買賣都暢行無阻!

內容目錄

什麼是限制登記?限制登記有哪些種類?

「限制登記」指的是原所有權人於建物、土地謄本上所有權部,有預告登記、查封、假扣押、假處分、或破產登記等註記,而無法將建物或土地作處分而移轉登記給新的登記名義人。白話一點的意思就是,如果不動產有限制登記的話,基於對債權人的保障,你將無法自行處分名下不動產,亦無法將所有權移轉。

預告登記是什麼?為何需要辦理預告登記?

在上述限制登記的項目中,其中又以預告登記最常與抵押設定一併配搭討論。預告登記可以預防他人對房屋土地的權利變更,經登記後只要不動產有過戶、買賣、贈與、貸款等需求,都必須經過權利人同意。 實務上辦理預告登記的狀況多為以下兩種:

債務人不動產設定預告登記予債權人

加強對債權人的保障,預告登記後無法在該不動產逕行抵押設定其他債權。

父母出資為子女購買的不動產設定預告登記予父母

當父母名下不動產想要贈與給子女時,基於擔心子女被騙、擅自賣房、隨意貸款設定等,可以辦理預告登記以保障權益。

房屋土地有「限制登記」可以貸款嗎?

辦理房地貸款需要以不動產作抵押擔保,但如果名下不動產有限制登記的話,是沒辦法做處分及新增其他順位債權的,對任何銀行、民間貸款公司等貸款機構而言都不是一個有保障的承作物件。 如果想要進行其他抵押設定的動作,必須先清償相關債務並將該不動產的債權塗銷才行。然而,許多債務人之所以陷入艱難的局面在於,要靠自己清償並不容易,加上礙於登記的限制,無法讓其他機構設定抵押,所以想透過代償或轉貸來解套也很困難。少數願意承作的民間貸款公司,則需要注意其合法性與安全。

辦貸款有哪些抵押權設定的方式?

辦貸款有哪些抵押權設定的方式-大揚代書事務所

只辦理抵押權設定

將債權人設定為某一順位債權人,是辦貸款時最直接的擔保程序。不過需要注意的是,抵押權只是債權的一種形式,不動產若要進行買賣過戶原則上不會受影響,也就是即使房產已經設定抵押權,原所有權人仍然有權將不動產出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權仍然存在,這也是為什麼不建議購買二胎、三胎一類債權複雜的房子,就是為了免去購屋後的糾紛。

辦理抵押權設定附加預告登記

附加預告登記的話,不動產未來不管是過戶、另做抵押權等都需要經過預告登記的權利人同意。這個做法可以避免債權增加進而影響原債權人的權益。

辦理抵押權設定附加流抵約定

流抵約定是指抵押權人與債務人設定抵押權時,約定若債務已屆清償期而未結清時,抵押物的所有權即轉移至抵押權人所有,可以省去強制執行、進入法拍流程的麻煩。

一般來說,不論選擇向銀行或民間貸款公司申貸,都以第一種設定方式為主。部分民間機構為了降低風險會使用第二種方式。至於第三種搭配流抵約定則較為少見,通常是較強勢或非法的民間機構看準申貸人急需資金而提出的方案。

限制登記如何辦理?需要準備什麼資料?

其申請係由請求權人攜帶下列文件,向地政事務所申請登記:

  • 登記申請書
  • 登記清冊
  • 登記名義人同意書
  • 登記名義人身份證明文件
  • 登記名義人印鑑證明書
  • 請求權人身份證明文件
  • 土地或建築改良物所有權狀

登記名義人則須持國民身分證正本親自到地政事務所核對身分,未能親自到場者,應檢附登記原因。

限制登記塗銷應備文件

想要解除限制登記需要準備下列文件:
  • 登記申請書。
  • 登記清冊。(同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者,免附登記清冊)
  • 原預告登記請求權人塗銷同意書。
  • 原預告登記請求權人印鑑證明 (原預告登記請求權人未能親自到場核對身分時檢附)。
  • 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

結語

名下不動產有無抵押設定和限制登記,是影響貸款買賣的重大變因之一,建議你可以盡早了解相關權利義務,或是聯絡專業的大揚代書,讓我們的代書團隊替你判別當前不動產的債權狀態、貸款殘值剩餘多少,甚至是協助你代償並進行抵押權塗銷!

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