地上權房屋年限到了怎麼辦？買前先看優缺點、地租計算！
地上權房屋價格比一般房屋便宜2～4成，但沒有土地所有權，使用年限也有限，購買前一定要先了解清楚！
本文整理地上權房屋的優缺點、年限查詢與到期處理、地租計算和貸款注意事項，幫你判斷是否值得入手！
內容目錄
地上權是什麼？地上權房屋又是什麼？
地上權定義
地上權房屋
「地上權房屋」是指買方擁有房屋所有權，以及依比例分到的土地使用權利，但沒有土地所有權的住宅。
以市面上常見的國有地建案為例，地上權最長70年，期滿後房屋要無償移轉給國家，住戶也必須搬離。
地上權房屋優缺點
地上權房屋優點
- 房價便宜：房價比一般房屋便宜2～4成。
- 稅賦減少：不須繳納地價稅，未來轉手時也不必課徵土地增值稅。
- 性價比高：買方可用低總價輕鬆入住精華地段，享受完善的生活機能。
- 出租有行情：若購入當房東，出租租金與一般房屋行情接近。
- 資產分配彈性：購屋總價較低，可以保留較多資金做其他規劃（如裝潢、緊急預備金等）。
地上權房屋缺點
- 無土地所有權：只有土地使用權，土地本身無法買賣過戶，也無法享有增值好處。
- 使用時間限制：使用期限最長70年，年限到了原則上要無償交還國家。
- 必須繳納地租：每年要依申報地價繳地租，申報地價調高時地租也會增加。
- 轉手價值較低：地上權房屋剩餘年限越短，越難轉手，房價也不容易上漲。
- 貸款條件較差：貸款利率高且成數低，購屋者須準備更高的自備款。
地上權年限怎麼查？
使用年限是從建商得標簽約後就開始計算，不是從屋主入住時才起算，所以實際居住時間會比契約約定的年限短。
可以查詢地上權建案的簽約日期，再用契約約定的年限，減去已經過去的年數，就能算出大約還能住多久。
地上權年限到了怎麼辦？
地上權年限到了之後，地上權就會消滅，也就是一般說的地上權收回，後續處理方式會依土地歸屬不同：
- 國有地
依契約把房屋所有權無償移轉給國家，辦理地上權塗銷登記後搬離。
如果期滿後沒有在1個月內完成移轉與搬離，還要按土地申報地價年息10%繳交使用補償金。
- 私有地
依雙方契約處理，契約沒有另外約定時，屋主可在期滿前請地主按房屋當時價值補償；若地主不願補償，地上權期間就可能需要延長。
地上權房屋地租怎麼算？
地上權房屋每年要繳地租，一般房屋則是繳地價稅，兩者計算公式如下：
- 地租：土地面積×申報地價×年息1%～5%（依招標契約約定）。
- 自用住宅地價稅：土地面積×申報地價×稅率2%。
假設有一塊土地面積為100平方公尺（約30坪）、申報地價每平方公尺5萬元、地租年息3%，則地租和自用住宅地價稅的比較如下：
| 比較項目 | 地上權房屋（地租） | 一般房屋 （自用住宅地價稅） |
|---|---|---|
| 費率 | 年息 3% | 稅率 0.2% |
| 計算公式 | 100×50,000 元×3% | 100×50,000 元×0.2% |
| 試算金額（年繳） | 150,000 元 | 10,000 元 |
可以看到地租金額比自用住宅地價稅多出14萬元（約多15倍），而且地租會隨申報地價調整，雖然房價較便宜，但購買前記得要把這筆長期支出算進去喔！
⭓ 名詞解釋—申報地價
是土地所有權人向地政機關申報的地價，政府用來計算地價稅和地租，通常會參考公告地價（政府按規定公告的土地價格）。
地上權房屋、使用權房屋、一般房屋差別？
地上權房屋、使用權房屋與一般房屋，在產權、成本、貸款與轉手上都有差異，以下整理3者比較：
| 比較項目 | 地上權房屋 | 使用權房屋 | 一般房屋（所有權房屋） |
|---|---|---|---|
| 屋主權利 | ✔房屋所有權 ✘土地所有權 |
✘房屋所有權 ✘土地所有權 |
✔房屋所有權 ✔土地所有權 |
| 使用期限 | 最長70年 | 依契約約定 | 無期限 |
| 房價 | 低於周邊行情 | 低於周邊行情 |
|
| 持有成本 | 房屋稅、地租 | 依契約約定 | 房屋稅、地價稅 |
| 貸款成數 | 約鑑價5～7成 | 無法抵押，多由建商轉貸 | 最高鑑價8成 |
| 轉手性 | 剩餘年限越短越難賣 | 依契約約定，較不易轉手 | 較佳 |
⭓ 名詞解釋—使用權房屋
僅有房屋使用權，無房屋、土地所有權的住宅，除了房價增值空間低，市場流通性差外，還有市場資訊不透明的問題，若想購買須更加謹慎。
地上權房屋適合什麼人購買？
地上權房屋的土地不會增值，年限到了房屋也要無償交還，比較難當作留給下一代的資產，因此較適合以下族群：
- 頂客族：沒有留房產給子女的需求，較不在意年限。
- 單身族：以自住為主，可以用較低總價住進市區。
- 老年人：預計居住時間短於剩餘年限，年限影響較小。
- 不想留下資產給後代的人：重視居住品質勝過資產增值。
地上權房屋貸款要注意什麼？
地上權房屋可以向銀行申請房貸，但因為有使用年限限制，辦理時要特別注意以下4點：
- 利率可能較高
房屋價值會隨剩餘年限減少，利率通常比一般房貸高。
- 承作銀行較少
不是每家銀行都承作，可以先詢問建案的配合銀行。
- 抵押對象限制
國有地的地上權房屋若要設定抵押，要經過國有財產署同意，且只能向銀行、信用合作社、保險公司等金融機構辦理。
- 貸款年限受剩餘年限影響
抵押權期限不能超過地上權期限，剩餘年限越短，能貸的年限也越短。
如果銀行貸款成數不足或沒有核貸，也可以諮詢大揚代書，讓專員協助了解狀況，評估適合的貸款方案！
地上權房屋常見問題
- 繼承：地上權房屋可以繼承，繼承人拿到的是房屋，以及剩下年限的土地使用權利；土地仍屬於地主，年限也不會重新計算。
- 買賣：地上權房屋可以買賣，但不包含土地，而且未來也較難增值，所以有購買意願的人不多。
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以台北來說，較有名的地上權住宅就屬2021年中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」和「虹耀今采」，這三者都有建物所有權，使用年限為60～70年，並主打7折房價即可入住蛋黃區的優勢，在網路上引起高度討論。
永久地上權不是法律上的正式用語，通常是指設定地上權時沒有約定期限。
不過依民法規定，沒有約定期限的地上權，如果已經超過20年，或當初設定的目的已經不存在，地主或屋主都可以請求法院訂出期限，或直接終止地上權。（民法第833-1條）
結語
地上權房屋能用較低總價入住好地段，但沒有土地所有權，還要負擔地租、面對年限到期等問題，如果你不打算把房子留給下一代，比起增值更重視居住，地上權房屋就是可以考慮的買屋選擇。
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