買預售屋申請「建商貸款」好嗎？優缺點、適合族群全解析
建商貸款由於方案優惠、申請方便，是許多人在購買預售屋時，會優先考慮的資金選項之一。今天這篇文章，我們將會深入探討建商貸款的優缺點、適合申請的族群，以及相關的注意事項有哪些，幫助你更了解建商貸款的各項細節，並做出更符合自身需求的選擇。
內容目錄
建商貸款是什麼？
建商貸款是購買預售屋時常見的資金選項，指的是直接向建商配合的銀行，來申請預售屋貸款。由於是整批議價送件，與一般房屋貸款相比，不僅條件相對寬鬆，貸款成數和利率也比較優惠。
- 建商貸款成數：預售屋可貸8～9成。
- 建商貸款利率：同一般房貸利率，約2～3%。
- 建商貸款年限：20～30年。
建商貸款vs自辦貸款哪個好？優缺點比較
購買預售屋時，你可能會很猶豫，到底要申請建商貸款好，還是自己去找銀行辦房貸好？下面我們整理了建商貸款和自辦貸款的優缺點，以及適合族群的建議，你可以依據自己的需求來進行選擇。
建商貸款：適合小坪數、自備款有限者
預售屋建商貸款的大優勢，就是貸款成數較高、審核標準較低。適合買小坪數預售屋（如套房等），或是自備款有限的人，那麼建商貸款對你來說可能會比較輕鬆，不但不用耗費心力到處比較，也不太需要擔心出現貸款沒過，或是估價成數不足的問題。
不過，建商貸款的主要缺點，也是由批量送件而來。雖然量大可以「制價」，但在建商貸款利率和年限的部分，就沒有太大的彈性調整空間，所有人的方案內容基本上都是一致的。因此，如果你有長年期房貸，或是其他財務規劃上的需求，建商貸款可能就不會是你的首選。
自辦房貸：適合高職收、需要特殊條件者
而自辦房貸的缺點，就是過程複雜且充滿不確定性，申請人不僅要自行聯繫銀行、蒐集比較方案，一不小心還可能踩到聯徵多查的地雷，反而拿不到理想的房貸成數，甚至會遭到銀行婉拒，對購買預售屋這種需要多方考量財務的族群來說，風險較高。
| 建商貸款 | 自辦貸款 | |
|---|---|---|
| 優點 | 建商貸款成數高、審核標準較低 | 貸款選擇多、能根據需求調整方案 |
| 缺點 | 方案缺乏彈性、利率年期無法調整 | 不確定性高、不一定能取得較好條件 |
| 適合族群 | 沒時間自辦、房屋條件特殊、信用狀況一般的人 | 職收條件佳，或是有特殊貸款需求的人 |
建商貸款一定會過嗎？3種常見的失敗原因
雖然建商貸款普遍會被認為是過件機率較高、成數也比較漂亮的資金選項，但建商只是代為批次送件，真正的審核權還是在銀行手中。以下列舉3種常見的建商貸款失敗原因，提醒購屋者在申請前務必留意。
受限貸令影響
申請人條件不佳
如同一般的房貸審核，銀行在收到建商貸款的申請後，一樣會對申請人的信用狀況與還款能力進行評估。若是申請人本身有信用評分不佳，或是負債比過高的情況，即使是建商貸款，仍然會因為個人條件未達標而遭婉拒。
此外，信用小白也要特別留意，若是沒有足夠的往來紀錄，銀行就可能會以無法評估風險為由，而婉拒你的建商貸款。因此建議在購屋前半年，就要開始累積信用。
銀行房貸水位已滿
近年受政府打房政策影響，銀行的放款額度正逐年緊縮，甚至出現了年度還沒結束，就因房貸水位已滿而暫停受理的情形；在此情況下，銀行會更審慎地撥用額度，並優先針對房貸利率較高的案件進行撥款。因此，即使你的建商貸款順利通過，還是有可能發生對保後延遲撥款的問題，進而導致預售無法交屋，或是被迫違約的風險。
申請建商貸款，這些眉角要留意
建商貸款在整個購買預售屋的流程中已經接近尾聲，一旦進到這個環節，就等於放棄了自辦貸款的選項，雖然多數情況下，申請建商貸款不會有太大問題，我們還是建議申請前，一定要留意下面這些眉角：
多抓預算預防成數不足
雖然建商貸款一般可貸8～9成，但是銀行最終核准的貸款成數，還是會受到其他外在條件的影響，而預售屋總價通常都來到千萬元，差1成就可能高達百萬，若建商貸款成數不足，資金缺口一時半刻恐怕很難彌補。因此，在正式買房前，一定要多估算一些彈性空間，以應對成數不如預期所帶來的風險。
避免申請建商「公司貸」
當建商貸款成數不如預期時，部分建商可能會提出以「公司貸」，也就是由建商提供私人貸款的方案，來協助買方補足差額。雖然這麼做，看似能夠解決眼前的問題，但建商不是金融機構，也不是合法民間貸款業者，其實是不能提供公司貸的，否則可能會衍生很多糾紛。因此我們會建議買方，優先考慮其他管道，盡量不要以公司貸來解決建商貸款成數不足的問題。
簽署成數不足解約條款
如果一開始就知道自身預算有限，萬一建商貸款出問題，資金就會卡關、無法順利成交，那麼一定要記得簽署「預售屋貸款成數不足解約條款」來保障自己的權益。這項條款明訂買方可以在銀行核准金額未達預期時，無條件解除買賣契約，以免被迫承擔超出自身能力的財務風險，是一項重要的保護措施。
建商貸款常見問題
不管是申請建商貸款還是一般貸款，都還是要以買賣合約中，是否有「貸款成數不足解約條款」來判定。若合約有此條款，且貸款確實未達約定成數，就可合法解約，不構成違約。
如果是「由建商代為批量送件給銀行的貸款」，就是完全合法的，銀行也會按照一般房貸申請流程和標準，來進行審核。但如果是「建商提供的私人借貸」，那就可能有法律上的疑慮，應盡量避免，並優先考慮其他資金選項。
通常會！以貸款額度8成舉例，常見的狀況是貸款75%+交屋款5%，如果害怕銀行通過審核後就直接將貸款金額撥款給建商，可和建商業務討論在合約補充文字（如驗屋完成後銀行才可撥款），並雙方用印。
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