法拍屋是什麼？優缺點、購買流程一篇告訴你！
由於房價居高不下，不少人會將法拍屋列入購屋選擇。法拍屋是什麼？有什麼優缺點？又該如何查詢相關資訊？本文將帶你快速了解買法拍屋需要注意的細節和流程，幫助你做出更安心的購屋決定。
內容目錄
法拍屋是什麼？
法拍屋是指因債務人無法清償債務（如欠稅、欠銀行錢等），遭法院強制執行拍賣的房屋。法院拍賣房屋後，會將所得優先償還給債權人。
法拍屋價格通常會低於一般房價，但牽涉層面以及要注意的細節較多，建議有意願購買的人應先了解相關知識再進入法拍屋市場。
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法拍屋有什麼優缺點？
法拍屋看似便宜，但也暗藏風險和潛在問題，為你解析如下：
法拍屋優點
- 價格相對便宜：法拍屋價格低於市價的1～2成，若物件在拍賣過程中流標，拍賣底價就會逐次降低。
- 投資報酬率高：若法拍屋的地段、狀況良好，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高的投資報酬率。
- 產權取得有保障：法拍屋得標後在法律上屬於原始取得，先前任何抵押設定都會全部塗銷，產權移轉時也不需要前所有權人或其債權人的配合。
法拍屋缺點
- 無法事先查看屋況：購買前無法事先進入法拍屋查看，只能看法院拍賣公告或從房屋外觀推測屋況，若遇到房屋瑕疵問題，法院也不會負瑕疵擔保責任。
- 不點交多數都有問題：若房屋所有權不完整、遭第三人占用或為借名登記時，拍賣公告就會標示「不點交」，也就是說法院只移交所有權，不包含使用權，得標人須自行與對方協調，可能須支付一筆費用或走法律途徑，耗時又花錢。
- 事先須準備較高資金：投標法拍屋至少要先準備總底價20%～30%的保證金，若順利得標須於7天內支付尾款，否則得標就會失效，保證金也會被沒收。
- 可能得支付額外成本：屋況較差的法拍屋須自行負擔修繕費，若購買的是不點交物件，還可能須支付溝通費、搬遷費給占用人，甚至要另外付管理費，因此投標前務必要詳閱拍賣公告。
※貼心提醒：「點交」是指法院確認房屋為債務人自住、空屋、無第三人占用，或排除租賃關係後，會將該房屋所有權和使用權交給得標人，若屋主不願搬離，法院就會強制執行。
法拍屋查詢方式有哪些？
若對法拍屋有興趣，可利用以下5個管道查詢相關資訊：
- 報紙
- 各地方法院布告欄
- 司法院法院拍賣公告
- 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
- 內政部不動產資訊平台拍賣網頁（可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋相關介紹）
買法拍屋要注意什麼？
如果想購買法拍屋，除了要了解優缺點，也要考慮以下事項：
- 儘量找熟悉的地點選擇物件：最好先從自己的居住地附近開始搜尋，畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情，也比較容易問到房屋相關訊息。
- 儘可能選擇「點交」的物件：不點交的物件處理方式比較麻煩，建議新手先從點交物件開始進行，以免難以處理金錢與法律問題。
- 找專業人士協助購買法拍屋：買法拍屋要注意的細節較多，建議購買時找有法律、不動產專業背景的人士，或是有口皆碑的代標業者（如代書）從旁協助，確認過程順利、避開風險。
購買法拍屋流程為何？
- 挑選法拍屋，並了解房屋的條件與狀況。
- 攜帶投標單、保證金、身分證和印章，到投標室進行投標。
- 如果順利得標，須在7天內繳清尾款（即拍賣金額扣除保證金的餘額）；若未得標，就可以領回保證金。
- 繳清尾款後，得標人須在1個月內攜帶法院核發的「不動產權利移轉證明書」，到地政機關辦理房屋過戶。
- 辦理房屋過戶後，即可取得房屋所有權。
買法拍屋可以貸款嗎？
可以，法拍屋貸款銀行會先以信貸的方式代墊法拍屋尾款，等到貸款人取得權狀後再轉為一般房貸。
由於法拍屋貸款屬於短期信用貸款，銀行會嚴格審核貸款人信用和法拍屋條件，若你因信用瑕疵、收入不穩定等因素而被銀行拒貸，推薦你向大揚代書申貸，不僅審核寬鬆，且最快1天就可撥款，幫你順利購入法拍屋。
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法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差別？
除了法院拍賣的法拍屋，其實還有金拍屋、銀拍屋，以下快速比較3者的差異：
- 法拍屋：法院因債務人無法償還債務，依法強制拍賣的房屋。
- 金拍屋：由台灣金融資產服務公司受各地方法院委託，協助拍賣的房屋。
- 銀拍屋：銀行因債務人無法還款而聲請法院拍賣，但經過法拍、流標後，由銀行自行承受並銷售的房屋。
| 項目比較 | 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 |
|---|---|---|---|
| 執行單位 | 各地方法院 | 台灣金融資產服務公司 | 銀行委託民間仲介公司或第三方機構 |
| 拍賣資訊 | 法院公告，資訊公開透明 | 法院和台灣金服公告，資訊公開透明 | 銀行網站自行發布，資訊較不完整 |
| 投標底價 | 法官參考估價報告書後訂定 | 參考估價師的估價報告書後訂定 | 各銀行自行決定 |
| 拍賣方式 | 彌封投標／通訊投標 | 彌封投標／通訊投標 | 公開喊價／銀行自行決定 |
| 是否點交 | 不一定 | 不一定 | 是 |
法拍屋是什麼常見問題
- 契稅：建物核定契價的6%。
- 保證金：總底價的20%～30%。
- 代書費：委託代書代為辦理過戶、報稅等手續費。
- 地政規費：得標後辦理過戶的手續費。
法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件，因此無須申報登錄成交實際資訊。
不可以，由於法拍屋的產權具不確定性，所以大多數銀行不接受貸款人拿法拍屋申請青年購屋貸款，只能申請一般房屋貸款。
結語
買房可以說是人生大事，建議在準備購買法拍屋之前，一定要弄懂相關規則和注意各種事項，或可直接尋求專業代標業者，才能降低法拍屋風險。
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