中古屋貸款成數多少？4大因素決定房屋可貸成數
如果想用較便宜的價格買房，中古屋可能是不少人考慮的選項之一，但若自備款不足，就需要向銀行申請貸款，然而中古屋貸款成數是多少呢？本篇文章將帶你了解中古屋的定義，以及影響銀行評估核貸因素。
內容目錄
中古屋是什麼？
中古屋通常是指屋齡超過3年，或是曾有人居住過、轉手買賣過一次以上的房屋。而中古屋還可依屋齡再細分為新古屋和老屋，以下快速比較這3種房屋種類的差異：
| 房屋種類 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|
| 屋齡 | 3～10年 | 3～19年 | 超過30年 |
| 有無人居住過 | 無 | 有 | 有 |
| 房價 | 中偏高 | 中等 | 較低 |
| 整修費用 | 較低 | 中等 | 較高 |
| 貸款成數 | 約鑑價7.5成 | 約鑑價6～7成 | 約鑑價6成 |
目前的新建案公設比普遍偏高，中古屋和新古屋的實際可用坪數比新建案多。但相比中古屋，新古屋的房價較高、老屋需經過一番整修，因此許多首購族會選擇不需大幅整修、公設比較低的中古屋並申請貸款。
中古屋貸款成數、利率、年限
中古屋貸款成數
一般中古屋貸款成數最高約鑑價6～7成。若貸款人信用良好、工作收入穩定，且中古屋坐落地點和使用建材良好、屋齡較低，也有機會貸到鑑價8成。
中古屋貸款利率
中古屋貸款年限
目前銀行房貸年限約為20～40年，為了避免貸款人因年齡高無法正常還款，或是屋齡高而影響房屋價值，因此部分銀行決定貸款年限時，針對貸款人年齡和屋齡會設定以下2種限制：
- 年齡＋貸款年限＜75年
- 屋齡＋貸款年限＜50年
影響中古屋貸款成數的因素
由於中古屋屋齡較高，比起新成屋來說房價較低，也較有議價空間，在購買中古屋前可先思考並計算貸款金額、利率、每月月付金等數字，也要留意影響中古屋貸款成數的因素：
- 房屋屋齡中古屋屋齡越低，房屋價值就會越高，取得較高貸款成數的機會更大。通常中古屋屋齡6～9年價值最高，屋齡9～12年則次之。
- 使用建材建築結構的強度會影響房屋的耐用年限，結構越強、耐用年限越長，房屋價值就越高，銀行核貸成數也會較高。 目前台灣建築物使用的建材種類，依建築結構從強到弱排序：鋼骨混凝土（SC）＞鋼骨鋼筋混凝土（SRC）＞鋼筋混凝土（RC）＞加強磚造＞磚造。
- 坐落地段通常銀行會將房屋按坐落地區分A、B、C、D級，級數越高，貸款成數也越高。A級最高可貸8成，B級約7.5成，C級約7成，D級僅約6成。 六都和新竹縣市多列為A級，外島地區如澎湖、金門等則多列為C級。若房屋位於雙北地區或接近捷運站的地段，即使是老屋仍有可能貸到8成。
- 還款能力貸款人的還款能力和信用狀況也是銀行非常重視的項目，如果從事軍公教人員、前百大企業員工、醫師、律師等收入穩定的職業，且信用狀況正常，不僅過件率高，貸款利率和成數也會比較好。
中古屋貸款流程為何？
- 根據貸款人提供的房屋及土地所有權狀或謄本、薪轉證明等，進行貸款資料初步審核。
- 貸款機構會根據該房屋坐落地段、屋況、坪數大小等進行估價、並做中古屋貸款試算。規劃好貸款方案後就會回報給貸款人。
- 貸款機構和貸款人聯絡約時間進行對保手續，確定合約中記載的貸款利率、額度、年限等正確後即可簽約。
- 簽約後還需到地政事務所辦理抵押權設定。
- 抵押權設定完成後，貸款機構就會撥款至貸款人指定帳戶。
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中古屋貸款注意事項
如果想申請中古屋貸款來補足購屋資金，申請前務必注意以下2點，以免因貸款成數不足而無法順利購屋：
注意鑑價與成交價落差
銀行中古屋貸款成數是以房屋「鑑價」為依據，而非實際成交價。由於銀行為房屋鑑價時會採取保守態度，鑑價結果通常低於成交價，建議申貸前至少準備3成左右的自備款，避免出現鑑價低、貸款成數不足的情況。
在合約中加註解約條款
若中古屋貸款成數不足，又無法籌措足夠的自備款，買方可能會因無法履行買賣合約而被視為違約，不僅拿不回斡旋金、須付違約金，還可能被賣方提起訴訟。
中古屋貸款常見問題
如果是向銀行申請中古屋貸款，必須提供保證人；若是向民間貸款公司申請，則不需提供。
以下提供4個方法，協助你增加中古屋貸款成數：
- 提供其他收入證明，例如兼職收入、股票交易所得等
- 提供其他擔保品，例如土地
- 另外辦理信用貸款
- 另外辦理裝潢貸款
如果想以中古屋向銀行貸到9成，幾乎是不太可能的事，可能找民間貸款公司申請會比較符合你的需求。
結語
若因收入、信用、房屋條件不佳而遭中古屋貸款銀行拒絕，歡迎來找大揚代書，不論是要諮詢或申請借貸，我們都十分樂意為你服務。
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