貸款成數不足如何解決？教你5招提高房貸成數！
現今房價高漲，許多人會申請銀行房貸來籌措購屋資金，但如果簽約後貸款成數不足怎麼辦？又該如何提高房貸成數？若你有購屋計畫或有上述煩惱，千萬別錯過這篇文章！
內容目錄
貸款成數不足的原因有哪些？
貸款成數不足的原因有2方面，以下分別說明：
房屋條件不佳
- 坐落地段：如果房屋位於偏遠地段、交通和生活機能不便，或是周圍100公尺內有嫌惡設施，銀行房貸成數就會受限。
- 房屋坪數：若房屋坪數小於15坪，銀行會認為房屋未來的轉手性低或容易成為投資客的炒作目標，核貸成數和過件率較低。
- 房屋屋齡：由於屋齡會影響房屋價值、使用年限，通常屋齡越高，銀行核貸成數越低。另外，如果屋齡加上貸款年限大於50，有些審核嚴格的銀行甚至不會過件。
- 房屋類型：銀行會審核房屋類型，評估該房屋未來的轉手性和增值空間，如果房屋屬於套房、凶宅、海砂屋等類型，通常轉手性、增值空間低，銀行房貸成數也較低。
貸款人條件不佳
- 工作收入：工作性質、收入高低也是影響房貸成數的重要因素之一，如果貸款人無收入、收入不固定或從事領現金的工作（如自營商、攤販、接案工作者等），可能會降低房貸成數。
- 信用評分：銀行審核房貸時會調閱信用評分，了解貸款人過去的貸款、信用卡還款狀況，以評估貸款人是否具備良好的還款能力。若有信用卡貸款遲繳紀錄、信用卡只繳最低應繳金額等情形，信用評分會降低，銀行核貸成數也會減少。
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※貼心提醒：由於銀行為房屋鑑價時會採取保守態度，也會根據房屋條件和貸款人本身的條件調整估價金額，鑑價結果通常比房屋市價低。
貸款成數不足怎麼解決？
若房貸成數不足，你可以透過以下5種方式加強自身貸款條件，以提高貸款成數：
- 請親屬擔任保證人：請信用、工作收入良好的親屬擔任保證人。
※貼心提醒：為了避免保證人只是借名登記的人頭，銀行規定保證人須為貸款人二等親內的親屬，例如父母、子女、兄弟姊妹等。
- 增加有價值擔保品：如果名下有尚未抵押的房屋、土地、汽機車等有價值的物品，也可以提供給銀行作為額外擔保品，以提高房貸成數。
- 提供更多財力證明：除了薪轉證明，如果還有副業收入、投資獲利等財力證明，也可以提供給銀行審核，增加銀行對自己還款能力的信心。
- 加碼申請其他貸款：如果貸款人本身條件優良，且財務狀況良好，有能力支付其他貸款，可以再向銀行申請一筆信用貸款、汽機車貸款等，以補足自備款不足的問題。
- 額外購買房貸壽險：若申請房貸時購買房貸壽險，未來貸款人因意外導致無法履約時，房貸壽險就能優先用來清償房貸餘額，對銀行來說可降低借款風險，有助於提高貸款成數。
如何避免貸款成數不足解約？
當上述方法失敗，又無法籌措到足夠的自備款，可能就會解除買賣契約。如果解約的原因是買方無法履行合約，賣方會沒收買方已付的斡旋金，或是要求買方賠償違約金（通常約買賣總價的3%），情況嚴重的話，甚至可能會向法院提起告訴。
若想避免這些情況發生，建議雙方簽約前可以在合約中加註「解約條款」，條款中必須註明解約條件、相關費用的處理方式、責任歸屬等內容，寫法則會根據有無指定申貸銀行而不同，範例如下：
- 有指定銀行：○○銀行房屋貸款須達X成，如果房貸成數不足X成者，買方可主張無條件解約。
- 無指定銀行：房屋貸款成數不足X成時，可用信用貸款補足房貸成數不足的條件，若無法達成此條件者，買賣雙方即可無條件解約。
貸款成數不足常見問題
如果預售屋合約中沒有加註解約條款，買方因貸款成數不足解約就是違約，根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4項規定，賣方可沒收預售屋價格的15%作為違約金。但沒收金額超過已繳金額者，則以已繳金額為限。
不一定，除非購買的房屋是第二戶以上或屬於中央銀行認定的高價住宅，否則核貸成數不會受到央行打房政策的影響。
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如果買賣雙方在合約中沒有註明解約條款，或是條款內容沒有寫仲介費的處理方式，買方就無法拿回已付的仲介費。
結語
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