重購退稅申請須知！條件、限制、方式看這篇
購入新屋時需要納稅，但你知道可以申請重購退稅為自己節省稅金嗎？重購退稅是什麼？關於重購退稅申請時的條件、限制、注意事項，快讓大揚代書來為你介紹！
內容目錄
重購退稅是什麼？
重購退稅是政府用來保障換屋族的節稅優惠，無論是「先買新屋後賣舊屋」還是「先賣新屋後買舊屋」，只要在2年內交易並符合特定條件，就能申請退還出售舊屋時繳納的土地增值稅和房地合一稅。
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重購退稅適用稅種
重購退稅適用稅種有土地增值稅和房地合一稅，以下分別說明2者的計算基礎和稅率：
| 土地增值稅 | 房地合一稅 | |
|---|---|---|
| 計算基礎 | 依土地漲價倍數計稅 | 依房屋、土地的持有時間計稅 |
| 稅率 |
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|
重購退稅試算
房地合一稅
- 公式：退稅金額＝賣房時繳納的房地合一稅×（新屋買價÷舊屋售價）。
- 範例：假設舊屋售價為1200萬元，新屋買價為1500萬元，原本繳納的房地合一稅為150萬元。
重購退稅金額為150萬元×（1200萬元÷1500萬元）＝120萬元。
→最後實際要繳納150萬元－120萬元＝30萬元的房地合一稅。
※貼心提醒：房屋若是小換大，也就是買房的價格高出賣房的價格，那麼房地合一稅將全額退還。
土地增值稅
- 公式：退稅金額＝新購入土地價格＋已繳土地增值稅－舊屋土地價格。
- 範例：假設舊屋土地價格為320萬元，出售時繳納了100萬元的土地增值稅，新購入土地價格為340萬元。
→退稅金額＝340萬元＋100萬元－320萬元＝120萬元。
※貼心提醒：土地增值稅可至財政部稅務入口網進行試算。
申請重購退稅條件有哪些？
如果想申請重購退稅，申請人原有、新購入的房地產須符合下列條件：
原有房地產
- 簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。
- 土地上有房屋，且該房屋為土地所有權人本人、配偶或是直系親屬所有。
- 土地面積不受都市土地300平方公尺，或非都巿土地700平方公尺的限制。
- 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在該房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。
※貼心提醒：若是先買新屋再賣舊屋，買新屋時，舊屋須符合自用住宅條件，且本人、配偶或是直系親屬有設戶籍。
新購房地產
- 原出售土地及新購土地所有權人為同一人。
- 新購房屋的土地移轉現值總額，超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
- 都巿土地最大適用面積是300平方公尺（約75坪），非都巿土地最大適用面積是700平方公尺（約211.75坪）。
- 新購土地上的房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
- 重購土地需要由土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，且從辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉或出租、供營業使用，也不能遷出戶籍。
※貼心提醒：如果需要遷出戶籍，至少要保留本人或其配偶、直系親屬任何一人在原戶籍內，否則國稅局會向申請人追繳原本退還的土地增值稅。
資訊來源：財政部稅務入口網
重購退稅限制
若想申請重購退稅房地合一稅及土地增值稅，必須注意相關限制，下面用表格為你說明：
| 退稅限制 | 房地合一稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|
| 出售及重購房屋、土地產權 | 本人或配偶、未成年子女 | 出售及重購土地所有權人是同一人，但建物所有權人可是土地所有權人本人、配偶或直系親屬 |
| 時間限制 | 賣舊屋、買新屋移轉登記時間不超過2年，且皆須符合自用住宅規定 | 買賣土地必須在2年內完成，且只能以小換大 |
| 設籍限制 | 本人或配偶、未成年子女在出售舊屋及新購的房屋皆設有戶籍 | 土地所有權人本人、配偶或直系親屬在重購的土地設有戶籍 |
| 自用住宅限制 | 房地買入後5年內須作為自用住宅並居住，不可更改用途、出租遷出戶籍或移轉給他人（包含贈與配偶） | 土地買入後5年內須作為自用住宅並居住，不可更改用途、出租、遷出戶籍或移轉給他人（包含贈與配偶） |
| 使用限制 | 出售及新購的房屋1年內不可有出租、營業或執行業務使用 | 出售和新購的房屋1年內無出租或營業或執行業務使用 |
| 退稅請求權時效 | 5年 | 10年 |
重購退稅應備文件及方式
重購退稅應備文件
- 重購土地的土地及建物所有權權狀影本
- 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
- 原出售土地的土地增值稅繳款書收據聯正本
- 出售與重購土地時向地政機關登記的契約影本
重購退稅申請方式
- 線上申請：至各地方政府官方網站線上申辦
- 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理
- 郵寄申請：準備相關文件後將資料寄送至稅捐機關辦理
重購退稅常見問題
重購退稅可分為「先買後賣」或「先賣後買」，詳細的申請重購退稅時間計算方式如下：
- 先買後賣：申報時間以重購土地辦理好產權登記日起算2年。
- 先賣後買：須於出售土地辦理好產權登記日起2年內辦理完成。
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沒有，只要符合自用住宅，且新房在5年內皆無轉為出租、營業用途，仍可在5年後出售這間房屋並購入新屋，並再次申請重購退稅。並沒有什麼重購退稅一生一次的規定喔！
可以，只要預售屋在出售土地完成移轉登記日起2年內建造完成，並符合自用住宅用地規定，就能申請重購退稅，但由於預售屋交屋時間會因工程進度而變動，無法確定一定能在2年內完成交屋，建議若想申請重購退稅，盡量別選擇預售屋作為標的比較好。
結語
以上就是重購退稅的介紹，為了避免重購退稅申請不過，還要繳其他稅負的情況，大揚代書提醒你務必要確認自己符合條件再申請，否則一定會對自身財務狀況一定會造成很大影響喔！
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