套房貸款好貸嗎？教你4招提高貸款成數！
現今房價高漲，許多單身族、小資族會選擇購買小套房自住，買套房可以貸款嗎？當然可以！本篇將與你分享套房貸款各項重點，買房之前必看！
內容目錄
套房貸款是什麼？
套房貸款又稱為「小坪數貸款」，意思是以小坪數房屋作為擔保，向貸款機構申請資金。各貸款機構對套房的認定標準都不同，常見的套房定義如下：
- 權狀坪數15坪以下
- 扣除公設坪數低於8坪
- 主建物加附屬建物低於12坪
有些貸款機構不會承作房屋坪數低於15坪的貸款，建議簽下買賣合約前，務必向貸款機構確認是否可承作套房貸款，以免無法申貸。
※貼心提醒：「附屬建物」是主建物延伸出來的部分，例如陽台、雨遮等。
套房貸款有什麼申請管道？
申請小套房貸款有銀行和民間2個管道：
銀行套房貸款
目前市面上小坪數房屋買氣上升，銀行為順應購屋趨勢，逐漸放寬小套房貸款審核標準，只要申請人信用無重大瑕疵都能申請。
※貼心提醒：有些銀行會推出首購套房貸款優惠、彈性繳款等方案，吸引民眾申請，建議民眾申貸前可先向銀行詢問相關資訊。
民間套房貸款
民間套房貸款限制少且審核寬鬆，不看信用條件、不限房屋條件，即使貸款人有信用瑕疵、套房條件不佳等情況都能辦理，適合無法順利向銀行貸款的族群申請。
了解銀行和民間套房貸款條件後，接著來快速比較2者的貸款利率、成數和年限：
| 銀行套房貸款 | 民間套房貸款 | |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 年利率約2%起 | 月利率最低1% |
| 貸款成數 | 最高約5.5～6.5成 | 最高市價9成 |
| 貸款年限 | 最長20年 | 依貸款人條件客製 |
套房貸款注意事項？
- 屋況與坪數
各家銀行不僅對套房坪數有不同認定，屋況新舊程度、坪數大小也會對鑑價與審核造成很大的落差。 - 周邊環境
生活機能方便與否是銀行鑑價時的評估依據，如果周遭有嫌惡設施（如加油站、殯儀館、高壓電塔等）會影響核貸成數。 - 房屋類型
如果坪數和屋齡相去不遠的話，房屋類型、有無管委會等也會是考量，一般來說配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。 - 個人條件
除了上述項目會影響核貸成數，銀行還會看申請人的信用評分和財力狀況，若屋況優良，但個人條件不佳，也會影響最終審核結果。
如何提高套房貸款成數？
由於套房坪數較小，對於銀行來說，房屋未來增值性低、不易轉手，還容易被投資客炒作，因此核貸成數不高，最高僅約6.5成。若擔心小坪數貸款成數不足，你可以透過以下4種方式來提高貸款成數：
- 提供有力的財力證明：除了薪轉證明，也可以提供定期存款單、經常往來存摺等文件，證明自己具備足夠的還款能力，有機會提高貸款成數。
- 選擇條件優良的套房：銀行會評估套房條件來決定貸款成數，若選擇屋齡低、位於市中心、生活機能良好等條件的套房，通常銀行核貸成數較高。
- 維持良好的信用評分：信用評分也是銀行決定小套房貸款成數的因素之一，建議平時準時全額繳清信用卡款項和貸款月付金、不使用信用卡預借現金等，以維持良好的信用評分。
- 提供保人或有價物品：請信用良好、工作收入穩定者擔任保人，或是提供名下未抵押的房屋、土地、汽機車等有價物品給銀行作為擔保，也有助於提高貸款成數。
申辦套房貸款應備文件
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 在職證明
- 買賣契約書影本
- 印鑑章、印鑑證明
- 土地與建物所有權狀
- 收入證明及財力證明（如：薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺等）
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套房貸款申辦流程
- 提出申請：選擇方案，提出申請並檢附相關文件。
- 評估審核：依鑑價報告與申請人條件進行套房貸款試算，評估核貸與否、利率及額度。
- 對保簽約：雙方核對合約內容並簽約，再到地政事務所設定房屋抵押權。
- 撥款入帳：手續完成，等待銀行撥款。
套房貸款常見問題
由於銀行認為套房坪數低，容易成為投資客的炒房工具，因此不一定每間銀行都有提供寬限期，建議申請前先向銀行確認。
可以，青年安心成家購屋優惠貸款不限房屋類型，只要年滿18歲，本人、配偶及未成年子女皆無自有住宅就能申請。
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通常不建議民眾這麼做，因為未經許可就打通隔間、加蓋夾層都屬於二次施工，是不合法的行為，不僅銀行不會核貸，一旦被人檢舉，還可能被政府罰錢、拆除。
結語
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