套房貸款難過件的4大原因！想買套房必須小心這點！
根據內政部統計資料顯示，雙北市25坪以下小套房占比已超過4成，原因自然是高房價讓許多買房自住的人，只能退而求其次選擇小坪數的房子居住，然而小套房盛行與銀行套房貸款成數卻沒有呈正相關，許多人在辦理套房貸款時更是處處碰壁，這又是為什麼呢？本篇將與你分享套房貸款難過件的原因，買房之前必看！
內容目錄
套房的定義？套房貸款是什麼？
套房是指為了在同一房間內滿足多個起居需要，把多個設施（例如廁所、衣帽間）嵌入房間裡的房型。在購買套房及辦理貸款的認定上，套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」，屬於房屋貸款的一種類型，各家銀行對於套房認定的標準略有不同，部分認為15坪以下就算是套房，或者主建物加附屬建物小於12坪屬於套房，建議簽下買賣合約前，務必向銀行確認貸款方案及細節。
《 延伸閱讀 》銀行房屋貸款條件有哪些？要如何選擇合適的方案？
套房貸款難過件的原因
- 區位不佳，位置偏遠地段
一般房屋都已經很重視生活機能與便利性了，如果套房坪數小又地處偏遠，週邊甚至有嫌惡設施，那麼會被認定為高風險物件。 - 社區戶數多，管理不周
戶數一多管理起來自然不易，而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分，戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成，如果綜觀其他因素也不利的話甚至難以過件。 - 屋齡老舊，二次施工違法夾層
屋齡老舊除了有結構安全疑慮外，違法夾層經通報也有可能被拆除，大部分銀行都不願意承擔此風險。 - 坪數低於15坪
套房屬於投資性質較高的物件，可貸成數本來就比自用住宅還要來得低，另一方面套房因為金額較低，某種程度顯示買方經濟能力較弱，銀行也會認為貸款風險較高。
哪些因素會影響套房貸款成數
- 屋況與坪數
各家貸款機構對於套房坪數的認定不同，不過10坪或是18坪套房在鑑價上會有很大的落差，這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積。此外，屋況或新或舊、有無年久失修也是套房貸款評估條件之一。 - 周邊環境
生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據，如果周遭有嫌惡設施（如加油站、殯儀館、高壓電塔等）會影響核貸成數。 - 房屋類型
如果坪數和屋齡相去不遠的話，房屋類型、有無管委會等也會是考量，一般來說配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。
購買套房之前應該注意的貸款事項
目前主流的套房物件多是1～2房的產品，不過綜合上述之原因在貸款上仍屬高風險項目，建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案，否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況必定會手忙腳亂。
此外，許多銀行在進行套房貸款試算時，在初估期間會將貸款金額估得很漂亮，吸引民眾申辦，殊不知到了核貸階段時才發現暗藏玄機，原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數，實際上則是用信貸做搭配，不僅使套房貸款利率抬升，貸款年限也僅有十年，除了利息成本增加以外，貸款月付金也增加許多。
民間套房貸款方案
並不是只有銀行才有承作套房貸款，如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸，其實還可以選擇向民間貸款公司、民間代書辦理。民間管道的貸款利率雖然比銀行略高，但核貸門檻寬鬆、可貸成數高達9成。
相較銀行審核時會調閱聯徵紀錄、對於申貸者的各個條件放大檢視，申辦民間套房貸款的壓力減輕許多，就算你有信用瑕疵、信用小白的狀況也不用擔心，貸款業者會客觀地根據房屋價值核貸，不會因為信用評分而限制了貸款成數。
申辦套房貸款應備文件
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套房貸款申辦流程
- 提出申請：選擇方案，提出申請並檢附相關文件。
- 評估審核：備齊上述資料依鑑價報告與貸款人條件評估核貸與否、利率及額度。
- 對保簽約：至地政事務所設定房屋抵押權，雙方核對合約內容。
- 撥款入帳：手續完成，等待銀行撥款。
結語
套房貸款難過件一說並非空穴來風，畢竟坪數少對銀行來說不好轉手，可利用價值偏低讓風險連帶提升，加上套房的價格較低，銀行自然會懷疑申貸人的還款能力是否穩定。如果你目前有喜歡的套房物件想購入，相信本篇帶你進一步釐清影響套房貸款的原因後，在申辦上會更有方向！如果對於套房貸款仍有相關疑問，歡迎向大揚代書來電預約諮詢！
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