套房貸款難過件的3大原因!想買套房必須小心這點!

套房貸款難過件的3大原因!想買套房必須小心這點! - 大揚代書事務所

根據內政部統計資料顯示,雙北市25坪以下小套房占比已超過4成,原因自然是高房價讓許多買房自住的人,只能退而求其次選擇小坪數的房子居住,然而小套房盛行與銀行套房貸款成數卻沒有呈正相關,許多人在辦理套房貸款時更是處處碰壁,這又是為什麼呢?本篇將與你分享套房貸款難過件的原因,買房之前必看!

內容目錄

套房的定義?套房貸款是什麼?

套房是指為了在同一房間內滿足多個起居需要,把多個設施(例如廁所、衣帽間)嵌入房間裡的房型。在購買套房及辦理貸款的認定上,套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」,屬於房屋貸款的一種類型,各家銀行對於套房認定的標準略有不同,部分認為15坪以下就算是套房,或者主建物加附屬建物小於12坪屬於套房,建議簽下買賣合約前,務必向銀行確認貸款方案及細節。

套房貸款難過件的原因

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  • 區位不佳,位置偏遠地段
    一般房屋都已經很重視生活機能與便利性了,如果套房坪數小又地處偏遠,週邊甚至有嫌惡設施,那麼會被認定為高風險物件。
  • 社區戶數多,管理不周
    戶數一多管理起來自然不易,而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分,戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成,如果綜觀其他因素也不利的話甚至難以過件。
  • 屋齡老舊,二次施工違法夾層
    屋齡老舊除了有結構安全疑慮外,違法夾層經通報也有可能被拆除,大部分銀行都不願意承擔此風險。
  • 坪數低於15坪
    套房屬於投資性質較高的物件,可貸成數本來就比自用住宅還要來得低,另一方面套房因為金額較低,某種程度顯示買方經濟能力較弱,銀行也會認為貸款風險較高。

哪些因素會影響套房貸款成數

  • 屋況與坪數
    各家貸款機構對於套房坪數的認定不同,不過10坪或是18坪套房在鑑價上會有很大的落差,這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積。。此外,屋況或新或舊、有無年久時修也是套房貸款評估條件之一。
  • 周邊環境
    生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據,如果周遭有嫌惡設施(如加油站、殯儀館、高壓電塔等)會影響核貸成數。
  • 房屋類型
    如果坪數和屋齡相去不遠的話,房屋類型、有無管委會等也會是考量,一般來說配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。

購買套房之前應該注意的貸款事項

目前主流的套房物件多是1~2房的產品,不過綜合上述之原因在貸款上仍屬高風險項目,建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案,否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況必定會手忙腳亂。
此外,許多銀行在進行套房貸款試算時,在初估期間會將貸款金額估得很漂亮,吸引民眾申辦,殊不知到了核貸階段時才發現暗藏玄機,原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數,實際上則是用信貸做搭配,不僅使套房貸款利率抬升,貸款年限也僅有十年,除了利息成本增加以外,貸款月付金也增加許多。

民間套房貸款方案

並不是只有銀行才有承作套房貸款,如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸,其實還可以選擇向民間貸款公司、民間代書辦理。民間管道的貸款利率雖然比銀行略高,但核貸門檻寬鬆、可貸成數高達9成。
相較銀行審核時會調閱聯徵紀錄、對於申貸者的各個條件放大檢視,申辦民間套房貸款的壓力減輕許多,就算你有信用瑕疵、信用小白的狀況也不用擔心,貸款業者會客觀地根據房屋價值核貸,不會因為信用評分而限制了貸款成數。

申辦套房貸款應備文件

  • 雙證件
  • 收入證明及財力證明(如:薪資單、扣繳憑單、薪轉存褶等)
  • 在職證明
  • 戶籍謄本
  • 土地建物所有權狀正本或登記謄本
  • 印鑑章
  • 印鑑證明
  • 買賣契約書影本(購屋貸款)

套房貸款申辦流程

勞保貸款4步驟流程圖 - 大揚代書事務所
  1. 提出申請:選擇方案,提出申請並檢附相關文件。
  2. 評估審核:備齊上述資料依鑑價報告與貸款人條件評估核貸與否、利率及額度。
  3. 對保簽約:至地政事務所設定房屋抵押權,雙方核對合約內容。
  4. 撥款入帳:手續完成,等待銀行撥款。

結語

套房貸款難過件一說並非空穴來風,畢竟坪數少對銀行來說不好轉手,可利用價值偏低讓風險連帶提升,加上套房的價格較低,銀行自然會懷疑申貸人的還款能力是否穩定。如果你目前有喜歡的套房物件想購入,相信本篇帶你進一步釐清影響套房貸款的原因後,在申辦上會更有方向!如果對於套房貸款仍有相關疑問,歡迎向大揚代書來電預約諮詢!

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